Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở năm 2023, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Luật này đưa ra nhiều điều chỉnh mới về quản lý chung cư nhỏ, loại bỏ thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, và áp dụng nhiều chính sách quan trọng đối với nhà ở xã hội.
Cho phép cấp sổ hồng cho chung cư mini
Với Luật Nhà ở 2023, Quốc hội đã mở đường cho việc cấp sổ hồng cho các căn hộ thuộc loại hình nhà ở đa tầng của cá nhân, hay còn gọi là chung cư mini, để bán hoặc cho thuê mua. Tuy nhiên, điều kiện cần phải đáp ứng theo quy định về xây dựng nhà ở và phòng cháy chữa cháy.
Theo Điều 57 của Luật Nhà ở 2023, cá nhân muốn xây dựng chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, với mỗi tầng có căn hộ hoặc từ 2 tầng trở lên với quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán hoặc cho thuê phải đáp ứng tiêu chuẩn làm chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở. Các căn hộ theo quy định sẽ được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) để tiến hành giao dịch mua bán, cho thuê hoặc thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Xem thêm: Chung cư Hà Đông
Quy định về việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định khác liên quan, do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Chủ đầu tư chung cư mini cũng cần tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy; việc giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư dự án nhà ở phải là Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Điều 36 Luật Nhà ở mới đã quy định rõ ràng về việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đồng thời, để được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư cần phải có sự chấp thuận chủ trương đầu tư và quyền sử dụng đất thông qua các thỏa thuận hoặc theo quy định của Luật Đất đai.
Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới tại khu chung cư cũ
Điều 63 của Luật Nhà ở đã thiết lập một cơ chế ưu đãi đặc biệt cho việc thực hiện dự án tái cơ cấu, xây dựng lại nhà chung cư. Cơ chế này bao gồm miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho diện tích đất liên quan đến dự án, kể cả những diện tích có tài sản công.
Chủ đầu tư không cần phải thực hiện các thủ tục xác định giá đất, tính toán tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất trong trường hợp được miễn, cũng như không cần đề nghị miễn tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất.
Cơ chế ưu đãi này, mà gồm “miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất”, đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư và thúc đẩy việc thực hiện chương trình tái cơ cấu, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Điều này giúp giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến việc xử lý diện tích đất không thuộc phạm vi xây dựng nhà chung cư như đường nội bộ hoặc đất cây xanh.
Bỏ điều kiện cư trú đối với người mua nhà ở xã hội
Điều 78 của Luật Nhà ở 2023 đã điều chỉnh các điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bằng cách loại bỏ yêu cầu cư trú. Chính phủ được giao trách nhiệm đề xuất các điều kiện liên quan đến thu nhập đối với nhóm đối tượng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Điều này cũng áp dụng cho người thuê nhà ở xã hội, không yêu cầu họ tuân theo các điều kiện về nhà ở và thu nhập. Thay vì vậy, quy định này được thiết lập linh hoạt để phù hợp với diễn biến, thu hút sự di chuyển và đầu tư lao động giữa các vùng, địa phương, cũng như để thích ứng với hoàn cảnh thực tế trong từng giai đoạn cụ thể.
Luật Nhà ở 2023 đã loại bỏ yêu cầu về cư trú đối với người mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, luật cũng quy định rằng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng vốn từ ngân sách Nhà nước sẽ không được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Họ cũng sẽ được ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của luật thuế.
Được tách riêng chi phí kinh doanh nhà ở thương mại và nhà ở xã hội
Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định rằng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được phép dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại. Điều này cũng cho phép chủ đầu tư có việc hạch toán riêng, không bắt buộc phải tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích dành cho dịch vụ, thương mại vào giá thành nhà ở xã hội. Hơn nữa, họ được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích dành cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ, thương mại.
Chủ đầu tư phải lập tài khoản phí bảo trì riêng
Luật Nhà ở 2023 quy định rõ về kinh phí bảo trì, đặt ra yêu cầu cụ thể cho chủ đầu tư dự án phải thiết lập một tài khoản “riêng” để quản lý kinh phí bảo trì. Chủ đầu tư không được phép sử dụng kinh phí này cho bất kỳ mục đích nào khác cho đến khi đã bàn giao hoàn toàn cho Ban quản trị nhà chung cư.
Nếu chủ đầu tư không tiến hành bàn giao kinh phí bảo trì, Luật cũng quy định rằng Ban quản trị nhà chung cư có thể gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư dự án phải bàn giao kinh phí bảo trì. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản từ Ủy ban nhân dân, nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao, sẽ có biện pháp cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Trên đây là những chia sẻ thông tin của Nhà Đất Club về Luật nhà ở năm 2023 vừa được Quốc hội thông qua. Hãy tiếp tục theo dõi các bài viết của chúng tôi để có những cập nhật mới nhất và chính xác nhất về lĩnh vực bất động sản nhé.