Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Pháp luật bất động sản » 4 phương pháp định giá đất theo quy định mới nhất của Chính phủ

4 phương pháp định giá đất theo quy định mới nhất của Chính phủ

    Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 5/2/2024, sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất cũng như Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4 và Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó.

    4 phương pháp định giá đất theo quy định mới nhất của Chính phủ
    4 phương pháp định giá đất theo quy định mới nhất của Chính phủ

    Xem thêm: Trung tâm bất động sản quận Hà Đông

    Phương pháp so sánh

    Phương pháp so sánh được thực hiện thông qua việc điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trong trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Phương pháp này đòi hỏi phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi loại trừ giá trị của các tài sản gắn liền với đất (nếu có), nhằm xác định giá trị của thửa đất cần được định giá.

    Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đương với thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Quá trình này bao gồm việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi loại bỏ giá trị của tài sản gắn liền với đất, từ đó xác định giá trị của thửa đất. Chính phủ quy định rằng phương pháp so sánh được áp dụng khi có ít nhất 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng nhất định.

    Phương pháp thu thập

    Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách tính toán thu nhập ròng trung bình hàng năm trên mỗi mét vuông đất, sau đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của đồng tiền Việt Nam, với kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại. Điều kiện để áp dụng phương pháp này là các ngân hàng này phải có hơn 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết do Nhà nước nắm giữ. Thời gian tính toán lãi suất bình quân là 3 năm liên tiếp, tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. Phương pháp này áp dụng cho việc định giá các thửa đất, khu đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không thuộc loại đất ở và không đủ điều kiện để sử dụng phương pháp so sánh.

    Phương pháp thặng dư

    Phương pháp thặng dư là cách tiếp cận bằng cách tính toán tổng doanh thu dự kiến từ việc phát triển, sau đó trừ đi tổng chi phí ước tính cho việc phát triển đối với mỗi thửa đất hoặc khu đất, dựa trên sự sử dụng đất hiệu quả nhất (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, và số tầng cao tối đa của công trình). Phương pháp này được áp dụng để định giá cho các thửa đất thực hiện các dự án đầu tư mà không đủ điều kiện để sử dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập, nhưng vẫn có thể ước tính được tổng doanh thu dự kiến và tổng chi phí dự kiến cho việc phát triển dự án.

    5 phương pháp định giá đất trước đây được thay thành 4 phương pháp định giá mới
    5 phương pháp định giá đất trước đây được thay thành 4 phương pháp định giá mới

    Xem thêm: Năm nhóm điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động đến đời sống

    Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách nhân giá đất từ bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất tương ứng. Các hệ số này được UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành sau khi so sánh giá đất từ bảng giá đất với giá đất thông thường trên thị trường.

    Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất cho các trường hợp sau đây, đối với thửa đất hoặc khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành:

    • Các trường hợp được quy định tại điểm a khoản 4 của Điều 114 và khoản 3 của Điều 189 của Luật Đất đai.
    • Tính tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
    • Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

    Để xác định giá đất của thửa đất hoặc khu đất cần định giá, tổng giá trị sẽ được tính dựa trên giá đất trong bảng giá đất, với các mức giá sau đây:

    • Dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương.
    • Dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao.
    • Dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

    Các trường hợp sau đây sẽ áp dụng phương pháp này:

    1. Các trường hợp được quy định tại điểm b và điểm d của khoản 4 Điều 114, và khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai.
    2. Khi tính tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê, mà không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
    3. Khi tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

    Các thửa đất để áp dụng phương pháp định giá đất phải đảm bảo các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.