Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Blog bất động sản » Kinh nghiệm » Giá trị thị trường bất động sản là gì? Cách xác định giá trị thị trường

Giá trị thị trường bất động sản là gì? Cách xác định giá trị thị trường

Trong kinh doanh bất động sản, từ “giá” và “giá trị” thường được sử dụng thay thế cho nhau. Tuy nhiên, đôi khi có sự khác biệt lớn giữa hai điều này.

Như nhà đầu tư tỷ phú Warren Buffet đã từng nói: “Giá là thứ bạn phải trả. Giá trị là những gì bạn nhận được ”.

Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ cùng các bạn thảo luận về giá trị thị trường bất động sản là gì? Sự khác biệt giữa giá trị thẩm định và giá trị thị trường. Các xác định giá trị thị trường bất động sản.

Giá trị thị trường bất động sản là gì? Cách xác định giá trị thị trường
Giá trị thị trường bất động sản là gì? Cách xác định giá trị thị trường

Giá trị bất động sản có nghĩa là gì?

Trong kinh doanh bất động sản có 2 loại giá trị chính, giá trị được đánh giá cho mục đích tính thuế và giá trị thị trường.

Giá trị thẩm định

Các quận và thành phố định kỳ đánh giá giá trị tài sản để tăng thuế nhằm tài trợ cho các dự án dịch vụ và công trình công cộng như trường học, khu cứu hỏa, các cơ sở xử lý nước…

Một đô thị bắt đầu bằng cách tạo ngân sách hoạt động, sau đó ấn định cho mỗi tài sản một giá trị đã được đánh thuế để hỗ trợ ngân sách.

Để minh họa cho giá trị thẩm định bằng một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thành phố nhỏ cần 100 triệu đô la để tài trợ ngân sách hoạt động cho năm sắp tới.

Nếu có 50.000 lô bất động sản trong thành phố – bao gồm các tài sản như nhà cho một gia đình, chung cư, bất động sản thương mại và đất – mỗi loại bất động sản sẽ được đánh giá với giá trị đủ để tính thuế trung bình là $ 2.000 cho mỗi tài sản.

Bằng cách này, thành phố có thể tạo ra quỹ từ thuế tài sản để trả cho ngân sách hoạt động của mình.

Giá trị thị trường

Giá trị thị trường trong bất động sản – đôi khi được gọi là giá trị thị trường hợp lý hoặc FMV – được xác định theo một cách khác.

Trong khi một đô thị có thể đánh giá giá trị tài sản theo cách mà đô thị đó có được số tiền họ muốn, thì người mua và người bán bất động sản phải đi đến thỏa thuận về giá trị của bất động sản và mức giá mà họ sẵn sàng chấp nhận.

Một cách khác khi hiểu về giá trị thị trường là giá mà người mua sẵn sàng chấp nhận và giá mà người bán sẵn sàng trả tại một thời điểm cụ thể.

Giá trị thị trường trong bất động sản cũng có thể thay đổi do nhu cầu tổng thể về bất động sản tại một thời điểm nhất định. Khi nhu cầu về bất động sản mạnh và có nhiều người mua hơn là nguồn cung bất động sản có sẵn, một thị trường được đặc trưng là thị trường của người bán. Trong thị trường của người bán, giá trị thị trường bất động sản thường tăng.

Thị trường bất động sản cũng có thể quay theo hướng ngược lại, đôi khi đạt đến mức có nhiều người cố gắng bán bất động sản hơn là có người mua. Trong tình huống cung nhiều hơn cầu, thị trường được đặc trưng như thị trường của người mua. Trong thị trường của người mua, giá trị thị trường bất động sản thường giảm.

Giá trị thị trường trong bất động sản cũng có thể thay đổi tùy theo loại bất động sản. Ví dụ, trong thời kỳ đại dịch, nhu cầu về bất động sản thương mại như khách sạn và trung tâm mua sắm giảm vì mọi người ở nhà. Đồng thời, nhu cầu về những ngôi nhà dành cho một gia đình tăng mạnh do nhiều người tìm kiếm những ngôi nhà có thêm không gian để làm việc tại nhà.

Giá trị thị trường
Giá trị thị trường

Phân biệt giá cả, chi phí và giá trị thị trường bất động sản

  • Giá cả thị trường = giá giao dịch(kết quả của sự trao đổi) + hoàn cảnh cụ thể
  • Chi phí gồm chi phí sản xuất, chi phí phát triển
  • Chi phí sản xuất là số tiền bỏ ra để sản xuất sản phẩm bao gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp.
  • Chi phí phát triển = chi phí sản xuất + Lợi nhuận yêu cầu

Lưu ý: Trong định giá bất động sản chúng ta quan tâm tới chi phí phát triển.

  • Giá trị bao gồm: Giá trị thị trường, giá trị dử dụng, giá trị đầu tư hay giá trị thế chấp…..
Phân biệt giá cả, chi phí và giá trị thị trường bất động sản
Phân biệt giá cả, chi phí và giá trị thị trường bất động sản

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường bất động sản

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường bất động sản. Bốn trong số các yếu tố chính cần xem xét là vị trí, diện mạo bên ngoài và bên trong của một ngôi nhà, cung và cầu trên thị trường bất động sản.

Vị trí

Tất cả chúng ta đều biết vị trí của bất động sản rất quan trọng . Giá trị thị trường bị ảnh hưởng bởi các đặc điểm của khu vực lân cận xung quanh vị trí ngôi nhà.

Yếu tố bên ngoài

Yếu tố bên ngoài là những yếu tố tạo ra ấn tượng đầu tiên khi người mua hoặc người thuê bước đến ngôi nhà. Phong cách trang trí, bố cục của ngôi nhà, diện tích, kích thước lô đất, tình trạng chung của ngôi nhà xung quanh là một số ví dụ về các yếu tố bên ngoài.

Các yếu tố bên trong

Những thứ bên trong ngôi nhà có thể ảnh hưởng đến giá trị bao gồm sơ đồ mặt bằng, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, tuổi của ngôi nhà và chất lượng hoàn thiện…

Cung và cầu

Cung và cầu về nhà ở tại một thời điểm nhất định cũng tác động đến giá trị thị trường bất động sản. Khi cầu về nhà ở nhiều hơn cung, giá trị nhà và giá thuê nhà sẽ tăng lên. Mặt khác, nếu nhu cầu về nhà ở bắt đầu giảm, giá trị có thể đi xuống và chủ nhà có thể phải cung cấp các ưu đãi và chiết khấu cho người thuê để tránh thời gian trống kéo dài.

Cách xác định giá trị thị trường bất động sản

Có một số phương pháp khác nhau mà các nhà môi giới bất động sản sử dụng để phân tích giá trị thị trường bất động sản. Theo nguyên tắc chung, nhiều phương pháp định giá được sử dụng, sau đó các giá trị được so sánh với nhau để xác định giá trị thị trường hợp lý của một ngôi nhà.

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp vốn hóa thu nhập xác định giá trị thị trường của bất động sản cho thuê dựa trên thu nhập hiện tại hoặc thu nhập hoạt động ròng (NOI) được tạo ra bằng cách sử dụng công thức tỷ lệ hoàn vốn:

  • Tỷ lệ hoàn vốn = NOI / Giá trị tài sản

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế được sử dụng để xác định giá trị thị trường dựa trên chi phí hiện tại để xây dựng một ngôi nhà tương tự, sử dụng vật liệu, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật xây dựng ngày nay.

Tóm lại

Nhà Đất Club vừa chia sẻ với các bạn những kiến thức liên quan đến giá trị thị trường bất động sản, phân biệt giá trị thẩm định và giá trị thị trường. Cách xác định giá trị thị trường của bất động sản. Chúng tôi hi vọng với kiến thức trong bài viết này sẽ giúp bạn định giá bất động sản tốt hơn trước khi mua bán đầu tư. Nhà Đất Club – Câu lạc bộ đầu tư bất động sản nơi mang đến những tin tức bất động sản và công cụ marketing bất động sản hiệu quả cho nhà đầu tư.