Khi phải xử lý trường hợp người thuê nhà không trả tiền đúng hạn hoặc không chấp hành các nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà, chúng ta sẽ tuân theo quy định và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng thuê nhà.
Nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà là một thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, thỏa thuận về mục đích sử dụng, giá thuê, thời hạn thuê, và các nghĩa vụ khác, trong đó bên thuê nhà cam kết trả tiền thuê đúng thời hạn.
Nghĩa vụ của bên thuê nhà theo Bộ Luật Dân sự 2015 bao gồm
Bảo quản và sửa chữa: Bên thuê nhà phải bảo quản tài sản thuê, thực hiện sửa chữa và bảo dưỡng khi có những hư hỏng nhỏ. Trong trường hợp người thuê gây hư hỏng hoặc làm mất tài sản của bên cho thuê, họ phải bồi thường. Tuy nhiên, nếu hư hỏng là do hao mòn tự nhiên, bên thuê sẽ không phải chịu trách nhiệm.
Sử dụng đúng mục đích: Bên thuê cần sử dụng tài sản thuê theo mục đích và công dụng đã thỏa thuận với bên cho thuê.
Trả tiền thuê đúng thời hạn: Bên thuê phải trả tiền thuê đúng thời hạn được ghi trong hợp đồng thuê nhà.
Trả lại tài sản đúng trạng thái: Khi kết thúc hợp đồng thuê nhà, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như lúc nhận, trừ trường hợp hao mòn tự nhiên.
Trong trường hợp bên thuê không thực hiện đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng, bên cho thuê có quyền áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật, bao gồm việc yêu cầu bên thuê thực hiện nghĩa vụ của họ, đòi lại số tiền nợ, hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Điều này nên được thực hiện thông qua quy trình pháp lý và tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự và hợp đồng thuê nhà.
Xem thêm: Bất động sản Hà Nội
Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, theo Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm
Giao tài sản đúng thỏa thuận: Bên cho thuê nhà phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chủng loại, thời điểm, địa điểm và cung cấp thông tin cần thiết một cách chính xác, đầy đủ về tài sản như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
Đảm bảo tài sản trong tình trạng tốt và phù hợp: Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ đảm bảo rằng tài sản cho thuê đang trong tình trạng tốt và phù hợp với mục đích thuê như đã thỏa thuận. Nếu tài sản có hư hỏng, bên cho thuê phải tiến hành sửa chữa. Trong trường hợp tài sản giảm giá trị sử dụng mà lỗi không phải do bên thuê gây ra, thì người cho thuê nhà phải thực hiện sửa chữa hoặc giảm giá cho thuê như thỏa thuận.
Ngoài các nghĩa vụ được quy định trực tiếp trong Bộ Luật Dân sự 2015, bên thuê và bên cho thuê nhà cần tuân theo các nghĩa vụ khác đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà mà họ đã ký kết.
Cách xử lý khi người thuê nhà không trả tiền đúng hạn
Theo quy định, người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả tiền đúng thời hạn theo thỏa thuận với bên cho thuê. Trường hợp người thuê không trả tiền đúng hạn, họ sẽ vi phạm quy định hợp đồng thuê nhà và có thể chịu các hậu quả sau đây:
Chấm dứt hợp đồng: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên theo thỏa thuận mà không có lý do chính đáng. Bên cho thuê cần thông báo với bên thuê ít nhất 30 ngày trước và thời điểm chấm dứt hợp đồng phải được xác định khi bên thuê nhận thông báo. Nếu bên cho thuê không tuân theo quy định này, họ sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.
Trả lại tài sản thuê: Sau khi chấm dứt hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản thuê và đảm bảo tình trạng đúng như đã nhận hoặc theo thỏa thuận (trừ các hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng).
Yêu cầu trả tài sản thuê: Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê.
Thanh toán đủ số tiền thuê nhà trong thời gian chậm trả: Bên thuê phải thanh toán đủ số tiền thuê nhà trong thời gian chậm trả, bao gồm cả khoản tiền thuê trong thời gian bên thuê không thực hiện nghĩa vụ.
Bồi thường thiệt hại và tiền vi phạm (nếu có): Nếu trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại hoặc tiền vi phạm do chậm trả tài sản thuê, bên thuê cần thực hiện theo thỏa thuận này.
Chịu trách nhiệm về tài sản: Trong thời gian chậm trả, bên thuê phải chịu trách nhiệm về tài sản thuê và những rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản đã thuê.
Ngoài những quy định trên, bên cho thuê còn có quyền thu hồi nhà cho thuê mà không vi phạm pháp luật trong trường hợp sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích thỏa thuận hoặc tự ý đục phá, cơi nới, phá dỡ nhà thuê.
Đối với hành vi này, người thuê nhà có thể bị xử phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm theo Khoản 1 Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015. Bên cạnh đó, theo Khoản 3 Điều này, người phạm tội có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 1 – 5 năm.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Cách lấy lại nhà cho thuê khi bên thuê không chịu trả nhà
Trường hợp người thuê nhà không trả tiền đúng hạn theo thỏa thuận hoặc cố ý không chịu trả lại nhà đã thuê, dẫn đến tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, bên cho thuê nhà có quyền khởi kiện bên thuê. Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này theo Điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thủ tục đòi lại nhà cho thuê sẽ bao gồm các bước như sau:
Hồ Sơ Khởi Kiện
Hồ sơ khởi kiện sẽ bao gồm:
- Mẫu đơn khởi kiện (mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành). Phần nội dung chính sẽ theo khoản 4, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Chứng cứ, tài liệu đi kèm theo Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Nộp Hồ Sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn có thể gửi đến Tòa án có thẩm quyền thông qua các phương thức sau:
- Gửi trực tiếp hoặc thông qua bưu điện đến Tòa án nhân dân cấp huyện.
- Gửi trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia.
Thời Hạn Giải Quyết Hồ Sơ
Trình tự giải quyết hồ sơ như sau:
- Sau khi nhận đơn kiện, trong thời hạn 3 ngày làm việc, Chánh án Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét đơn kiện.
- Sau khi phân công thẩm phán, trong thời hạn 5 ngày làm việc, Thẩm phán sẽ xem xét đơn kiện và ra quyết định:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ nếu chưa hoàn thiện hoặc có sai sót.
- Thụ lý hồ sơ và chuyển đơn kiện đến Tòa án có thẩm quyền.
- Trả lại đơn kiện và nêu rõ lý do.
- Nếu đơn kiện được thụ lý thì trong thời hạn 4 tháng, Tòa án sẽ tiến hành xét xử.
- Dựa trên hồ sơ, chứng từ, tài liệu mà đương sự gửi đến Tòa án, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm.
- Nếu đương sự không đồng ý với quyết định của Tòa sơ thẩm thì có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Thời Hạn Khởi Kiện
Thời hiệu khởi kiện đối với việc yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết được quyền và lợi ích của mình bị xâm hại (theo Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015). Nếu người khởi kiện nộp hồ sơ quá thời hạn này, thì đơn sẽ không được thụ lý.
Để hạn chế việc người thuê nhà không chịu trả tiền hoặc trả chậm tiền thuê, các điều khoản trong hợp đồng cho thuê phải được soạn thảo một cách kỹ lưỡng, chặt chẽ, chi tiết về những nội dung liên quan đến việc xử phạt khi vi phạm hợp đồng và mức bồi thường thiệt hại tương ứng.
