Chuyên gia cho rằng trước tình trạng giá cả leo thang, một số dự án đã bị nâng giá quá mức so với giá trị thực tế. Vì vậy, người mua nhà cần thận trọng đánh giá, xem xét kỹ lưỡng giá trị sử dụng và mức giá hợp lý của từng dự án.
Xem thêm: Người trẻ Việt Nam cần làm gì để sớm mua được nhà?
Người mua nhà cân nhắc bài toán tài chính
Trước sự tăng nhanh và “nóng” của phân khúc chung cư tại Hà Nội, các chuyên gia dự đoán rằng thị trường sắp tới sẽ chứng kiến sự dịch chuyển của nguồn cầu sang các khu vực có giá cả hợp lý hơn. Điều này cho thấy người mua đang điều chỉnh nhu cầu để phù hợp với ngân sách của mình.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho biết rằng trước đà tăng giá mạnh, một số dự án đã bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực. Vì vậy, người mua cần cẩn trọng xem xét kỹ lưỡng giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của từng dự án.
Theo bà Hằng, nếu giá tiếp tục tăng, người mua sẽ phải xem xét cẩn thận bài toán tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn là yếu tố chính, nếu giá bị đẩy lên quá cao, người mua có thể cân nhắc lựa chọn thuê chung cư tại nội đô hoặc chuyển hướng sang nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội để có giá cả hợp lý hơn.
Người mua nhà có nhu cầu ở thực có thể xem xét các nguồn cung ở các địa phương lân cận như Hưng Yên hoặc Bắc Ninh, cũng như các khu vực vành đai 4 hoặc vành đai 3,5. Sự phát triển hạ tầng đóng vai trò quan trọng như một đòn bẩy trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.
Kinh nghiệm thực tế cho thấy, khi cơ sở hạ tầng được phát triển, các khu vực ngoại ô sẽ trở nên gần trung tâm thành phố hơn, giúp giảm thời gian di chuyển. Đáng chú ý, ở các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, từ đó tạo ra nguồn cung nhà ở có giá cả phải chăng hơn.
Thời gian tới, nhiều sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Nguồn cung tại Hưng Yên và Bắc Ninh dự kiến sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến 2026.
Ngoài ra, việc sửa đổi các luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, góp phần cải thiện nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, ước tính khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán ra thị trường.
Tại Hà Nội, trong quý I vừa qua, phân khúc căn hộ tiếp tục thiếu cân bằng giữa cung và cầu. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ có giá phải chăng vẫn còn hạn chế, khiến nhu cầu nhà ở tại Hà Nội tiếp tục bị dồn nén.
Thị trường thiếu hụt sản phẩm Hạng C
Khảo sát cho thấy thị trường vẫn gặp khó khăn với nguồn cung căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2 (hạng C). Các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình 47% mỗi năm.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ hạng B, chiếm gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một phần rất nhỏ. Bà Hằng cũng nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm, dù các đạo luật lớn đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới vẫn khó có thể cải thiện ngay lập tức.
Tại cả hai thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu tự nhiên hàng năm về nhà ở đạt khoảng 50.000 căn. Nhu cầu này xuất phát từ sự gia tăng của dân số nhập cư, nhu cầu ra ở riêng của người trẻ và xu hướng giảm số người trong một gia đình.
Nguồn cầu này chưa được đáp ứng do nguồn cung hạn chế trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị tích tụ. Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như biến động thị trường vàng và lãi suất thấp đã thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm kênh đầu tư an toàn và dài hạn. Điều này đã góp phần làm tăng nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội – theo phân tích của bà Đỗ Thu Hằng.
Đáng chú ý là tâm lý của người mua đang có sự thay đổi. Căn hộ tại các đô thị lớn hiện nay được xem là một loại tài sản, thay vì quan điểm tiêu dùng không mang lại giá trị như trước kia.
Xem thêm: Bán căn hộ chung cư Hà Đông
Hiện nay, nhiều người mua dần nhận ra rằng căn hộ tại các đô thị lớn không chỉ là nơi để ở mà còn là một khoản đầu tư có giá trị. Trong quá khứ, việc quyết định mua căn hộ thường đòi hỏi thời gian cân nhắc lâu dài bởi nó là một khoản chi tiêu lớn. Tuy nhiên, gần đây, xu hướng đã thay đổi khi người mua nhà đang đưa ra quyết định mua căn hộ nhanh chóng hơn. Họ không còn chần chừ trong việc đặt cọc, và quá trình này diễn ra nhanh hơn bao giờ hết. Điều này cho thấy sự chuyển dịch trong tâm lý của người mua, khi họ coi căn hộ là một tài sản cần nắm bắt nhanh chóng để tận dụng cơ hội trên thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý rằng, điều này không áp dụng cho toàn bộ thị trường. Với những dự án căn hộ mà giá cả không tương xứng với chất lượng sản phẩm, người mua có thể không đưa ra quyết định nhanh chóng.
Các giao dịch trong quý I/2024 cho thấy rằng thị trường tập trung vào những dự án của các chủ đầu tư uy tín. Sản phẩm của những chủ đầu tư này khi được đưa ra thị trường thường đảm bảo về chất lượng cũng như các yếu tố pháp lý khác, thu hút sự quan tâm của người mua.
Những chủ đầu tư này thường hợp tác với các thương hiệu và đơn vị tư vấn hàng đầu từ thiết kế, cảnh quan cho đến các sản phẩm. Tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã chọn các đối tác quốc tế có danh tiếng để nâng cao uy tín cho sản phẩm. Những dự án chất lượng cao, do chủ đầu tư uy tín thực hiện và có sự đảm bảo về pháp lý, tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch đáng kể.
