Nguồn cung nhà ở khu vực ngoại ô, vừa túi tiền đang dần hình thành

Mở rộng ra các khu vực ngoại ô giúp các nhà đầu tư có nguồn đất với giá cả thấp hơn để phát triển các dự án nhà ở với giá cả phải chăng. Đồng thời, việc xây dựng cơ sở hạ tầng tốt cũng khiến các khu ngoại ô trở nên “gần gũi” hơn với trung tâm.

Xem thêm: Trung tâm mua bán nhà đất Hà Nội

Theo đánh giá của các chuyên gia tại Savills Việt Nam, việc mở rộng ra khu vực ngoại ô không chỉ giúp các nhà đầu tư tiếp cận nguồn đất với giá thấp hơn, mà còn tạo điều kiện thuận lợi để phát triển các dự án nhà ở với giá cả phải chăng hơn, nhờ vào chi phí đất được kiểm soát ở mức thấp hơn. Điều này phản ánh xu hướng hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó việc tập trung vào phát triển các khu vực ngoại ô đang trở thành một chiến lược quan trọng, giúp thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành này trong tương lai.

Theo chia sẻ của bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn tại Savills Việt Nam, việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng đã đưa các khu vực ngoại ô trở nên “gần gũi” hơn với trung tâm thành phố, điều này đã đem lại lợi ích lớn là giảm thiểu thời gian di chuyển của người dân và cộng đồng dân cư. Điều này không chỉ giúp tăng cường sự thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày mà còn thúc đẩy sự phát triển và hấp dẫn của các khu vực ngoại ô đối với người mua nhà và các nhà đầu tư bất động sản.

Mô hình phát triển đô thị kết nối với giao thông công cộng (TODs), như hệ thống metro, là điển hình cho sự kết hợp hài hòa giữa hạ tầng và đô thị. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị lớn và tăng mật độ dân cư dọc theo tuyến đường, từ đó làm cho việc di chuyển từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, việc Chính phủ chi tiêu cho hạ tầng chiếm tỷ lệ 6% của GDP là một mục tiêu quan trọng và đầy tham vọng. Sự đầu tư này được thực hiện qua nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm cả đường bộ, cầu đường, sân bay, cảng biển và đường sắt. Điều này thể hiện cam kết của Chính phủ trong việc cải thiện hạ tầng và tạo ra môi trường thuận lợi cho phát triển kinh tế và xã hội.

Luật Đất đai 2024 không chỉ đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất mà còn có tác động tích cực đến việc phát triển hạ tầng. Áp dụng các khung giá thị trường theo quy định của luật sẽ thúc đẩy tiến độ phát triển hạ tầng, đặc biệt là các dự án cải thiện tính kết nối thông qua các tuyến đường, cao tốc, cầu và đường vành đai.

Nhờ vào những cải tiến này, các khu vực ngoại ô sẽ được kết nối mạnh mẽ hơn với trung tâm thành phố, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cư dân trong việc tiếp cận cơ sở hạ tầng và tiện ích. Điều này giúp tăng cường hiệu quả vận chuyển và giảm thời gian di chuyển cho người dân.

Trong việc phân tích vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam, đã chia sẻ rằng đây là thời điểm mà bối cảnh trở nên rõ ràng hơn. Về mặt địa lý, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh không có sự phân tách rõ ràng giữa các khu vực đô thị liền kề nhau.

Các tỉnh lân cận đang trở nên gần gũi hơn với các thành phố lớn, giúp mở rộng không gian phát triển của những thành phố này. Khi hạ tầng được cung cấp và thời gian di chuyển giảm, các khu vực ngoại ô có thể dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và kết nối giữa các khu vực đô thị và ngoại ô.

Nhờ điều này, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn. Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố “trung tâm.”

Ví dụ như Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 nhà ở (căn hộ), là mức giá “phải chăng.”

Mặc dù nguồn cung nhà ở đang có xu hướng giảm trên mọi phân khúc, tuy nhiên, việc khẳng định rằng có quá nhiều sản phẩm cao cấp trên thị trường không hẳn là chính xác.

Chắc chắn một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ phát triển chủ yếu các sản phẩm hạng C, như có thể thấy ở Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2019. Ngược lại, nguồn cung nhà ở hạng B ở Hà Nội lại phổ biến một cách rõ ràng, do giá bán loại hình này phải chăng nên khả năng tiếp cận dễ dàng hơn.

“Sự suy giảm nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ đã dẫn đến sự chậm trễ trong thủ tục hành chính trong ngắn hạn. Nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt.

Ở cả hai thành phố lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén,” Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích.

Xem thêm: Hà Nội sắp có thêm nhiều dự án mở bán, tăng nguồn cung nhà ở

Trong tương lai, nguồn cung bất động sản giảm mạnh trên mọi phân khúc, nhưng có thể thấy rằng trong ngắn hạn sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hơn ở Thành phố Hồ Chí Minh, và nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đang được hình thành trong hai năm tới. Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, điều này bắt nguồn từ “hiệu ứng tài sản” đang diễn ra trên toàn bộ dân số với thu nhập ngày càng tăng và vốn tăng trưởng lớn. Điều này thể hiện sức mua ngày càng tốt hơn. Đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn cho các sản phẩm chất lượng tốt hơn.

Trái lại, quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm và do đó đắt đỏ hơn, điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải đặt mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận. Đồng thời, sự chậm trễ trong thủ tục hành chính cũng góp phần làm cho chỉ những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và ra thị trường.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, từ quan điểm của khách hàng, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ tài chính thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ có giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển sang mua các căn hộ lớn hơn. Việc mua nhà ở các vị trí tốt thường không khả thi đối với những người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, việc phát triển hạ tầng không chỉ giúp giảm thời gian di chuyển mà còn mở ra nhiều lựa chọn hơn ở các khu vực lân cận, giải quyết vấn đề về nhà ở giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

Trong bối cảnh này, theo Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, tình trạng thiếu hụt nhà ở với giá phải chăng tại các thành phố lớn là một vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này là điều hợp lý vì không phải là lựa chọn tiềm năng cho các nhà đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu.

“Các căn nhà vừa túi tiền hiện có sẵn ở các khu vực ngoại ô và khi hạ tầng được nâng cấp, khoảng cách giữa những khu vực này và trung tâm thành phố sẽ được thu gọn.”

“Việc cung cấp hạ tầng thường gặp khó khăn, với thời gian kéo dài và không chắc chắn về việc triển khai và hoàn thiện.”

“Vì vậy, việc hiểu rõ các chính sách quy hoạch đô thị và ưu tiên về hạ tầng sẽ giúp chọn ra những địa điểm có tiềm năng và mang lại lợi ích tốt nhất trong việc phát triển nhà ở giá phải chăng,” Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đã nhận định.