Chuyên gia nhận định rằng quy định về việc phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có thể dẫn đến sự giảm mạnh trong thị trường đất nền, cả về giá cả và hoạt động giao dịch, đặc biệt trong phân khúc đầu cơ.
Siết chặt phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã trải qua sự sửa đổi, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025 sau khi được Quốc hội thông qua vào ngày 28/11. Theo sửa đổi này, việc siết chặt hơn về quy định phân lô bán nền không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong các khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
Điều này tiến xa hơn so với quy định hiện tại, chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Xem thêm: Bất động sản Hà Đông
Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2023, có 902 đô thị trên toàn quốc, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Tỷ lệ đô thị hóa cả nước dự kiến đạt trên 42,6%. Việc ban hành quy định mới theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 dự kiến sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường đất nền trên cả nước, cũng như ảnh hưởng đến 105 địa phương cụ thể.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc cho phép phân lô bán nền trước đây đã giúp giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản từ 2008 đến 2013, nhưng cũng kéo theo nhiều vấn đề tiêu cực. Điều này không chỉ thúc đẩy tình trạng lợi dụng tách thửa phổ biến, biến chất thành đất ở, mà còn vi phạm quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai và tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất. Việc siết chặt quy định về phân lô bán nền và tách thửa giai đoạn đầu có thể giảm hoạt động mua bán đất phân lô, tách thửa, nhưng dài hạn sẽ hỗ trợ thị trường phát triển một cách minh bạch và bền vững hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nhu cầu về đất nền luôn rất cao trong khi nguồn cung từ các dự án chính thống lại thiếu. Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội này bằng cách gom đất và sau đó phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để thu hút khách mua bán; họ cạnh tranh nhau tăng giá, đẩy giá nhà đất lên cao và gây ra sự hỗn loạn trong thị trường. Do đó, việc siết chặt quy định về phân lô bán nền là cần thiết.
Quy định mới về phân lô sẽ ảnh hưởng đến giá đất nền như thế nào?
Quy định mới có thể tác động mạnh đến thị trường đất nền theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam. Ngày nay, 90% nguồn cung đất nền trên thị trường đến từ việc cá nhân tự phân lô, tách thửa và bán. Loại đất nền này có đa dạng về giá, diện tích và dễ dàng tiếp cận, phù hợp với tài chính của đa số người mua. Đặc điểm của đất nền cá nhân này thường phát triển dựa trên hạ tầng hoặc theo “ăn theo” các dự án chính quy, giá bán thường thấp hơn so với dự án đất nền đã hoàn thiện quy hoạch. Do đó, cả người mua và người bán đều ưa chuộng loại đất nền này hơn các dự án chính thức.
Ông Tuấn tin rằng việc siết chặt quy định về phân lô sẽ hạn chế nguồn cung trên thị trường và làm giảm khả năng tiếp cận với loại hình này so với trước đây. Trong thời gian tới, thị trường đất nền có thể chứng kiến sự gia tăng đáng kể về sản phẩm đất nền lớn từ những nhà đầu tư mua đất với mục đích phân lô, tách thửa để bán. Để thoát khỏi hàng tồn, các chủ đất có thể phải chấp nhận cắt lỗ và giảm giá so với kỳ vọng ban đầu.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Dịch vụ DKRA Group, cho rằng việc không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân ở các khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hay quy định thanh toán giao dịch BĐS thông qua ngân hàng có thể tạo ra những thách thức ban đầu cho một số chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong tầm nhìn lâu dài, ông thấy đây là một xu hướng được áp dụng rộng rãi ở các nước phát triển, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua BĐS và nâng cao minh bạch của thị trường, từ đó thúc đẩy sự phát triển ổn định trong thời gian tới.
Ông Thắng dự đoán thị trường đất nền sẽ chịu biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào năm 2025. Các dự án đất nền đã triển khai và bán ra sổ ở đô thị loại II, III có thể vẫn tiếp tục chuyển nhượng mà không bị ảnh hưởng, thậm chí còn có thể có lợi về mặt giá cả. Tuy nhiên, việc phê duyệt các dự án mới sẽ khó khăn hơn, những dự án tự phát, không có quy hoạch rõ ràng sẽ làm cho nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm. Sự cân bằng giữa cung và cầu sẽ làm giá của các sản phẩm này tăng cao và khó giảm đi.