Chuyên gia dự đoán rằng giá bất động sản có thể sẽ tăng đối với các thị trường thiếu nguồn cung, mặc dù tốc độ tăng có thể chậm hơn so với giai đoạn trước.
Giá bất động sản tăng liên tục
Giá bất động sản liên tục tăng. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong vòng 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng mạnh. Năm 2021, giá nhà trung bình tăng đến hai chữ số, vượt xa so với cùng kỳ. Lãi suất thấp và lạm phát cao đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy giá nhà tăng, nhưng sự suy giảm của nguồn cung là vấn đề cốt lõi.
Từ năm 2018 đến nay, chính sách về nguồn vốn và các quyết định kiểm soát thị trường từ các cơ quan chức năng đã làm suy giảm nghiêm trọng nguồn cung bất động sản. Nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặt “áp lực” lớn lên nguồn cung, đẩy giá nhà liên tục lên mức cao mới.
Nhiều biệt thự bỏ hoang tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) vẫn tăng giá trong nhiều năm qua
Theo các công ty nghiên cứu thị trường, chỉ số tăng giá chung cư ở Hà Nội và TPHCM trong khoảng thời gian từ 2015 đến nay đã vượt quá tốc độ tăng thu nhập của cư dân. Trong 8 năm, giá chung cư ở TPHCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của cư dân thành thị chỉ tăng 39%.
Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, giá bán căn hộ mới ở TPHCM vẫn cao nhất, từ 58 triệu đồng/m2 ở mức thấp nhất lên đến 312,7 triệu đồng/m2 ở mức cao nhất. Bà Rịa – Vũng Tàu đứng thứ hai, với mức giá từ 47,3 triệu đồng/m2 đến 51,3 triệu đồng/m2.
Mặc dù mức giá trên thị trường sơ cấp ít biến động, nhưng ở thị trường phụ cấp, một số giao dịch ghi nhận giảm từ 50 đến 150 triệu đồng/căn, chủ yếu tập trung ở những dự án trì hoãn bàn giao, hết thời hạn ân hạn gốc và lãi vay.
Giá bất động sản tiếp tục tăng, nhưng ở tốc độ chậm hơn.
VARS ước tính mỗi năm, Việt Nam cần khoảng 300.000 căn nhà mới để đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ thế hệ trẻ tách ra sống riêng.
Sự thiếu hụt này sẽ đẩy giá nhà lên cao hơn. Tuy nhiên, không phải tất cả các loại bất động sản đều chịu tác động mạnh như nhau từ vấn đề này.
Thực tế, tình trạng thiếu hụt cung chỉ diễn ra ở một số khu vực, một số phân khúc cụ thể. Trái ngược với việc cung nhà ở giá phù hợp vẫn còn thiếu, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, có giá trị lớn, đang dư thừa trong danh mục hàng tồn kho của hầu hết các tập đoàn bất động sản.
Theo Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, bất động sản là sản phẩm có tính chất địa phương cao, vì vậy giá sẽ tăng khác nhau ở từng khu vực và thị trường khác nhau, tuỳ thuộc vào cân nhắc giữa cung và cầu. Tuy nhiên, dường như giá nhà không sẽ tăng nhanh vào năm 2024.
Mặc dù những biện pháp quyết liệt đã được triển khai để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, cung bất động sản đã tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, việc cho vay nhà ở đang giảm dần. Với tình hình kinh tế khó khăn, việc vay tiền để mua nhà không còn là ưu tiên hàng đầu của người dân.
Thêm vào đó, cung hiện tại trên thị trường không phản ánh đúng nhu cầu và khả năng tài chính của đa số người mua. Điều kiện vay vốn khắt khe và rủi ro kinh doanh tăng cao khiến nhà đầu tư cần phải cẩn trọng hơn, dẫn đến sự suy giảm của lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường.
Tuy nhiên, ông dự đoán rằng, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định, vì nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu từ khách hàng và nhà đầu tư. Các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TPHCM nằm ở các quận, huyện ngoại ô, nơi có lượng đất dồi dào. Việc hoàn thiện hạ tầng sẽ tiếp tục đẩy giá các dự án này lên cao hơn trong tương lai.
Giá bất động sản tiếp tục được dự báo sẽ còn tăng trong năm tới, nhưng không nhiều
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển tại DKRA Group, nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản hiện nay vẫn đối mặt nhiều thách thức, đặc biệt liên quan đến lãi suất. Mặc dù có dấu hiệu giảm nhưng vẫn ở mức cao, và nhu cầu vẫn thấp, người mua vẫn cẩn trọng. Tình trạng cung cấp sản phẩm không đồng đều cũng đang dẫn đến giao dịch thiếu khích lệ. Ông đồng thời lạc quan với những chuyển biến tích cực dự kiến trong quý IV năm nay hoặc đầu năm sau, nhờ vào việc lãi suất cho vay giảm và chính sách tháo gỡ pháp lý.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội và Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn phát triển tại CBRE, nhìn xa hơn, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phát triển mạnh mẽ. Điều này được thúc đẩy bởi đô thị hóa, nhu cầu nhà ở tăng cao và sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Theo bà An, giá bất động sản nói chung sẽ tiếp tục có xu hướng tăng lên, bất chấp việc có thể tạm ngừng do các tác động từ chu kỳ kinh tế cũng như các vấn đề liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.
