Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Nhà đầu tư nhỏ lẻ có nên đầu tư vào quỹ bđs?

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) không phải là hình thức đầu tư mới tại thị trường Việt Nam tuy nhiên hình thức này lại chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mặc dù, nhiều chuyên gia bđs đánh giá đây là hình thức đầu tư hấp dẫn với khả năng đem lại lợi nhuận hiệu quả so với các hình thức khác tương đương khác. Vậy quỹ đầu tư bất động sản là gì? Đặc điểm hoạt động của quỹ đầu tư ra sao? Có nên đầu tư vào quỹ hay không? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây của Nhà Đất Club.

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) là hình thức cho phép nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ phát hành thay vì mua nhà/đất trực tiếp. Sau đó, uỷ quyền quản lý cho quỹ. Quỹ sẽ không có trách nhiệm mua lại chứng chỉ quỹ khi nhà đầu tư có nhu cầu bán.

Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua/bán, quản lý các sản phẩm thuộc danh mục lĩnh vực bất động sản, tham gia góp vốn phát triển dự án hoặc rót vốn vào các công ty bất động sản. Nhà đầu tư nhận được lợi nhuận dưới dạng cổ tức, được trả theo thời gian định kỳ quy định của quỹ.

Thực tế, các quỹ đang hoạt động tại thị trường Việt Nam chủ yếu được sở hữu bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Một số quỹ nổi bật có thể kể đến như ILH- ILH2 và ILH3 của tập đoàn Indochina Capital, VNL thuộc Vinacapital, VPH của Saigon Asset Management, VPF thuộc tập đoàn lớn mạnh Dragon Capital,…

Các quỹ đầu tư đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng do đó các quỹ này vẫn tiếp tục rót vốn để sở hữu và phát triển các bất động sản.

Đặc điểm của quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ REIT được thiết lập và hoạt động theo hai hình thức và có đặc điểm cụ thể như sau:

• Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (đầu tư bất động sản): Trước tiên, đây sẽ là một quỹ đầu tư chứng khoán được chào bán chứng chỉ quỹ công khai với công chúng, hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào bất động sản. Tiếp theo, quỹ hoạt động dưới hình thức quỹ đóng, không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành thành công ra công chúng theo yêu cầu của nhà đầu tư.
• Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản: Tổ chức được cấu thành dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng, thành lập và hoạt động theo các quy định của pháp luật Nhà nước về lĩnh vực chứng khoán.

Điều kiện hoạt động của quỹ

Dựa trên quy định của luật pháp, quỹ REIT cần phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Tối thiểu 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam với các mục đích: khai thác để thu lợi tức ổn định hoặc cho thuê.
• Thời gian tối thiểu để bất động sản được nắm giữ là 24 tháng kể từ ngày thực hiện giao dịch mua, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định trong luật.
• Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp và đáp ứng các điều kiện về chính sách, mục tiêu đầu tư được nêu rõ trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch.
• Quỹ không được phép thực hiện triển khai những hoạt động xây dựng và phát triển dự án bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào.
• Được phép bảo lãnh hoặc cho vay các khoản vay với điều kiện không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ ngay thời điểm phát sinh.
• Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền tệ hay các công cụ tương đương tiền, trái phiếu Chính phủ hoặc được chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, các đăng ký giao dịch (không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản).

Ưu điểm của REIT đối với các nhà đầu tư

Đa dạng về loại hình đầu tư

Nhà đầu tư có nhiều lựa chọn đầu tư khác nhau: mua trực tiếp, mua trái phiếu, mua cổ phiếu, mua chứng chỉ quỹ bất động sản.

Các nhà đầu tư nhỏ cũng có thể đầu tư

Với các nhà đầu tư không có đủ số vốn lớn để đầu tư các dự án quy mô thì tham gia quỹ là một cách gián tiếp để đầu tư. Đầu tư vào quỹ sẽ có ưu điểm nổi bật hơn là cấu trúc cho phép huy động đủ nguồn vốn đề đầu tư các dự án có quy mô lớn đến rất lớn, đa dạng loại hình sản phẩm, có đội ngũ chuyên nghiệp quản lý, giảm thiểu rủi ro so với hình thức sở hữu bất động sản trực tiếp.

Hạn chế của việc đầu tư bất động sản thông qua REIT

Nhà đầu tư không có quyền ra quyết định trực tiếp

Khi tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư không có quyền ra quyết định trực tiếp mà phải phụ thuộc vào chiến lược của ban điều hành quỹ, mất phí quản lý định kỳ. Bên cạnh đó, quỹ đầu tư mạo hiểm cũng có những rủi ro nhất định. Nếu thị trường bất động sản có biến động, đóng băng thì giá trị của quỹ cũng sẽ suy giảm theo.

Lợi nhuận vừa phải, không quá cao

Khi so sánh giữa lợi nhuận thu được từ đầu tư trực tiếp vs thông qua REIT có thể thấy lợi nhuận của quỹ REIT cũng sẽ bị hạn chế một phần do phải tuân thủ những quy định chặt chẽ trong hoạt động huy động vốn và đầu tư.

Chiết khấu cao

Hiện tại do các quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu là của công ty nước ngoài nên nhà đầu tư sẽ phải chịu mức chiết khấu khá cao.

Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Dựa trên các phân tích đặc điểm của quỹ REIT, có thể thấy, so với các hình thức đầu tư vào bất động sản phổ biến (trái phiếu, cổ phiếu, mua trực tiếp) thì quỹ REIT có nhiều ưu điểm hơn. Đặc biệt, tỷ lệ chi trả cổ tức của quỹ đầu tư bất động sản tốt hơn trong khi rủi ro lại thấp hơn.

Tính minh bạch của các quỹ đầu tư bất động sản được đánh giá cao hơn các công ty bất động sản. Bởi vì, lợi tức mà nhà đầu tư nhận được sẽ tính toán theo tình hình thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận của ban điều hành công ty. Vì vậy, việc trả lợi tức diễn ra ngay lập tức.

Quỹ REIT cũng là một cơ hội cho các nhà đầu tư sở hữu lượng tiền nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư vào bất động sản – ngành luôn được coi là cần lượng vốn lớn khi muốn gia nhập thị trường.

Kết luận

Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về quỹ đầu tư bất động sản. Đầu tư thông qua các quỹ cũng là một hình thức đầu tư hiệu quả dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ với số tiền không lớn và không muốn mất quá nhiều thời gian để quản lý các bđs. Đừng quên tiếp tục theo dõi chúng tôi để đón đọc những bài viết phân tích về đầu tư nhà đất từ các chuyên gia bđs hàng đầu hiện nay.