Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Blog bất động sản » Kinh nghiệm » Các bước phân tích thị trường cạnh tranh trong đầu tư bất động sản

Các bước phân tích thị trường cạnh tranh trong đầu tư bất động sản

Việc xác định giá trị thị trường của bất động sản cũng như mức độ cạnh tranh đối với bất động sản mà bạn đang sở hữu sẽ giúp nhà đầu tư biết được bđs đó đang có tiềm năng về giá tốt hay không trước khi đưa ra quyết định mua bán. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng nắm được cách phân tích thị trường cạnh tranh trong đầu tư bđs. Hãy cùng Nhà Đất Club tìm hiểu ở bài viết dưới đây.

Phân tích thị trường bất động sản để nắm rõ sự cạnh tranh trước khi đầu tư
Phân tích thị trường bất động sản để nắm rõ sự cạnh tranh trước khi đầu tư

Phân tích thị trường cạnh tranh trong bất động sản là gì?

Phân tích thị trường cạnh tranh – Competitive Market Analysis (CMA) là một kỹ năng quan trọng trong hành trình đầu tư bất động sản của bạn.

Phân tích thị trường cạnh tranh còn được gọi là phân tích thị trường so sánh. Nó đề cập đến một phương pháp được các đại lý bất động sản và các nhà đầu tư sử dụng để xác định giá trị thị trường hợp lý của một bất động sản trước khi mua hoặc bán. CMA tính đến giá của các bất động sản tương tự khác trong khu vực lân cận đã bán gần đây hoặc hiện đang được bán.

Phân tích thị trường cạnh tranh là một công cụ quan trọng vì nhiều nhà môi giới không biết cách ước tính chính xác giá trị thị trường hợp lý của bất động sản. Ngoài ra, có nhiều yếu tố cần tính đến khi ước tính giá trị của một bất động sản.

Biểu đồ phân tích các yếu tố cạnh tranh của bđs
Biểu đồ phân tích các yếu tố cạnh tranh của bđs

Tại sao các nhà đầu tư nên biết cách phân tích thị trường cạnh tranh trong bđs?

Phân tích thị trường cạnh tranh được cho là một trong những công việc cần thiết mà các nhà đầu tư nên làm trước khi xuống tiền đầu tư bđs. Thông qua phân tích, nhà đầu tư sẽ biết được gần đây các bất động sản tương đương khác được bán với giá bao nhiêu từ đó đưa ra mức giá bán cạnh tranh cho bđs của mình.

Mục đích chính của phân tích thị trường cạnh tranh là giúp các đại lý bất động sản, người mua và người bán xác định giá trị thị trường hợp lý của bất động sản. Nếu là người bán, bạn sẽ cần tiến hành CMA trước khi niêm yết tài sản của mình. Nó sẽ giúp bạn đặt đúng giá và bán nhà nhanh chóng.

Là một người mua nhà, bạn sẽ cần tiến hành phân tích thị trường cạnh tranh để tránh trả quá nhiều tiền cho bất động sản. CMA cũng cho bạn biết mọi thứ bạn cần biết trước khi đưa ra quyết định quan trọng. Bạn sẽ hiểu giá niêm yết, giá trị thị trường hợp lý, các tính năng và điểm bán hàng chính của bất động sản.

Vì phân tích thị trường cạnh tranh liên quan đến việc xem xét toàn bộ thị trường, phương pháp này có thể giúp bạn khám phá các giao dịch tuyệt vời khác trong khu vực lân cận. Ví dụ, một người mua có thể nhận ra rằng căn nhà đang được bán với giá thấp hơn giá trị thị trường; do đó, họ có thể thực hiện điều chỉnh và có những thỏa thuận tuyệt vời với lợi tức đầu tư cao.

Bên cạnh đó, bạn có thể khám phá khu vực nào trong khu vực lân cận đang được yêu thích và khu vực nào đang giảm sút. Bạn có thể tránh những cạm bẫy phổ biến mà các nhà đầu tư khác mắc phải bằng cách tiến hành CMA chuyên sâu.

Xác định giá trị bđs để xem xét mức cạnh tranh về giá của bđs đang đầu tư so với thị trường hiện tại
Xác định giá trị bđs để xem xét mức cạnh tranh về giá của bđs đang đầu tư so với thị trường hiện tại

4 bước đơn giản để tự thực hiện phân tích thị trường cạnh tranh trong bất động sản

Hầu hết các nhà đầu tư sẽ thuê một đại lý bất động sản để thực hiện phân tích thị trường cạnh tranh cho họ. Trong khi một vài người trong số họ hiểu rõ hơn về xu hướng thị trường bất động sản và có thể truy cập nhiều điểm dữ liệu hơn, bạn cũng có thể tự mình thực hiện phân tích. Biết cách thực hiện phân tích thị trường cạnh tranh sẽ rất hữu ích.

Dưới đây là quy trình từng bước về cách thực hiện phân tích thị trường cạnh tranh:

Thực hiện phân tích tài sản

Bước đầu tiên là tiến hành phân tích tài sản, bao gồm việc thu thập tất cả các thông tin chi tiết bạn có thể về tài sản mà bạn đang có ý định đầu tư.

Bạn cần thu thập càng nhiều thông tin chi tiết về tài sản đầu tư càng tốt vì phân tích thị trường cạnh tranh dựa trên so sánh. Sau khi có được tất cả các thông tin chi tiết, bạn có thể hiểu loại thuộc loại tài sản nào và bắt đầu so sánh.

Một số đặc điểm bạn cần quan tâm:

  • Vị trí tài sản
  • Mặt tiếp giáp với đường giao thông của tài sản
  • Diện tích
  • Năm xây dựng đối với tài sản có nhà
  • Số tầng, số phòng ngủ, phòng tắm đối với tài sản là nhà
  • …..

Tìm kiếm các tài sản tương đồng để so sánh

Dựa trên các đặc điểm tài sản chính, bạn tiến hành tìm kiếm các tài sản tương đồng. Tài sản so sánh càng tương đồng với tài sản của bạn thì việc tính toán càng chính xác.

Làm thế nào để bạn xác định một tài sản có thể so sánh được? Bạn có thể dựa vào:

  • Vị trí tài sản so sánh gần với vị trí tài sản cần so sánh trên bản đồ
  • Đã bán gần đây (ít nhất 12 tháng hoặc sáu tháng đối với thị trường nóng)
  • Số ngày tài sản tồn tại trên thị trường trước khi có giao dịch thành công

Xem xét điều chỉnh

Trong hầu hết các trường hợp, tài sản bất động sản của bạn sẽ có sự khác biệt nhỏ so với tài sản chủ thể. Đó là lý do tại sao bạn cần thực hiện một số điều chỉnh đối với các giá trị bất động sản để giải thích sự khác biệt.

Ví dụ, mỗi phòng ngủ phụ sẽ tăng thêm một lượng nhất định vào giá trị tài sản. Nếu tài sản chủ thể của bạn là một ngôi nhà hai phòng ngủ và bạn tìm thấy một căn nhà ba phòng ngủ, bạn có thể chỉ định một con số cho phòng ngủ phụ đó và trừ nó vào giá trị của tài sản.

Tính giá cho mỗi m2

Tiếp theo, bạn sẽ cần tính giá trên mỗi mét vuông cho tất cả các tài sản bất động sản, cũng như tài sản chín. Bước này bao gồm việc phân chia giá trị thị trường của mỗi bất động sản theo diện tích vuông của nó. Tìm giá trung bình cho mỗi mét vuông. Sau đó, nhân nó với diện tích vuông của bất động sản để tìm ước tính giá trị thị trường của nó.

Giả sử bạn tìm thấy ba tài sản có thể so sánh được:

  • Bất động sản đầu tiên: 3.000 m2 vuông được bán với giá 12.960.000.000 (Giá mỗi m2 vuông = 4.320.000)
  • Bất động sản thứ hai: 2.700 m2 vuông được bán với giá 12.000.000.000 (Giá mỗi m2 vuông = 4.444.444)
  • Bất động sản thứ ba: 2.600 m2 vuông được bán với giá 11.520.000.000 (Giá mỗi m2 vuông = 4.430.769)

Từ các số liệu đã cho, trung bình mỗi thước vuông là 4.392.000.

Nếu bất động sản của bạn có diện tích là 2.800 m2 vuông, giá trị thị trường hợp lý của nó là 12.288.000.000. Bạn có thể sử dụng ước tính để định giá tài sản trước khi quyết định xuống tiền mua nó.

Kết luận

Biết cách thực hiện phân tích thị trường cạnh tranh giúp các nhà đầu tư và đại lý bất động sản xác định giá trị thị trường hợp lý của bất động sản. Trên đây là các thông tin và cách thức thực hiện ước tính giá trị tài sản để giúp bạn đưa ra quyết định mua bán phù hợp nhất. Hi vọng bài viết này của Nhà Đất Club sẽ giúp bạn mua được bất động sản với mức giá tốt nhất.