Trên thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội, đã ghi nhận được sự cải thiện đáng kể trong quý 1/2024. Nguồn cung và nhu cầu đều tăng mạnh ở phân khúc căn hộ và biệt thự liền kề, tạo ra một bước tiến tích cực. Tuy nhiên, không phải mọi loại hình nhà ở đều đạt được sự cân bằng, đặc biệt là nhà ở phân khúc bình dân vẫn còn đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung.
Xem thêm: Trung tâm mua bán nhà đất Hà Đông
Tăng nguồn cung nhà ở
Theo báo cáo, trong quý 1/2024, nguồn cung mới của phân khúc căn hộ đã ghi nhận mức tăng đáng kể, với tỷ lệ tăng 41% so với cùng kỳ năm trước và lên đến 99% so với cùng kỳ năm trước, đạt tổng cộng 4.062 căn. Trong số này, 8 dự án hiện tại đã đóng góp 3.100 căn, chiếm 76% thị phần, trong khi dự án Lumière EverGreen đóng góp 24% còn lại. Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp với 12.928 căn đã tăng 9% so với cùng kỳ năm trước theo quý, nhưng lại giảm đến 34% so với cùng kỳ năm trước.
Tính đến hiện tại, số lượng căn bán được đã đạt 5.308 căn, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước theo quý và tăng đến 99% so với cùng kỳ năm trước. Trong số này, căn hộ hạng B chiếm tỷ lệ lớn, với 88% tổng số căn bán được. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 45%.
Về mặt giá bán, giá căn hộ sơ cấp đạt mức 59 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường đang gặp phải sự khan hiếm đối với các sản phẩm có giá dưới 30 triệu đồng/m2, với tỷ lệ này chỉ chiếm 4% trong nguồn cung mới và tất cả đều đã được tiêu thụ.
Các căn hộ có giá trong khoảng từ 2 – 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần, trong khi các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng lại chiếm 49% thị phần. Tính từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của phân khúc Hạng C đã giảm đi 47% mỗi năm. Dự kiến Hạng C sẽ đóng góp 26% của tổng nguồn cung trong tương lai.
Theo báo cáo, việc tăng giá của căn hộ sơ cấp đồng thời với sự giảm nguồn cung trong phân khúc này đã tạo điều kiện cho sự tăng giá của căn hộ thứ cấp. Đa số các sản phẩm thứ cấp đã được chuẩn bị sẵn sàng để ở, có pháp lý hoàn chỉnh và có giá cả phải chăng hơn. Trong quý 1/2024, giá trung bình của căn hộ sơ cấp đã cao hơn khoảng 40% so với giá của căn hộ thứ cấp.
Dựa trên dự báo của Savills cho năm 2024, dự kiến sẽ có 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện tại sẽ cung cấp tổng cộng 12.300 căn hộ. Phân khúc Hạng B sẽ chiếm đến 87% thị phần, trong đó các quận, huyện như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Đông Anh dự kiến sẽ cung cấp 82% tổng thị phần này.
Các sửa đổi pháp luật được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Từ năm 2025 trở đi, dự kiến sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được tung ra thị trường.
Các sản phẩm tại các tỉnh lân cận dự kiến sẽ ngày càng đáp ứng được nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh dự kiến sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Việc cải thiện cơ sở hạ tầng, cung cấp sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng tiện ích được xem là những yếu tố then chốt cho thành công trong thị trường bất động sản.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội, chia sẻ: “Nhìn chung, thị trường đang tiếp tục có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên, nguồn cung căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Các dự án có cơ sở hạ tầng lớn có thể cung cấp sản phẩm với giá cả phù hợp hơn cho thị trường rộng lớn.”
Trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ, nguồn cung đã duy trì ổn định theo quý và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt sau khi hai dự án Lancaster Luminaire và L7 West Lake Hà Nội đi vào hoạt động vào năm 2023.
Tỷ lệ lấp đầy hiện đạt 82%, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê trung bình đạt 579 nghìn đồng/m2/tháng, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.
Về nguồn cung trong tương lai, Savills dự báo sẽ có 3.821 căn hộ dịch vụ được ghi nhận từ năm 2024 trở đi. Trong đó, hai dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2024 với 454 căn. Quận Tây Hồ dự kiến sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung tương lai, đạt 63%, tương đương với 6 dự án mới hoặc 2.423 căn. Đáng chú ý, trong năm 2025, Tây Hồ View Complex dự kiến sẽ bổ sung thêm nguồn cung căn hộ hạng A lớn nhất.
Trong tương lai, các đơn vị quốc tế sẽ chiếm tỷ trọng lớn, lên đến 87% trong nguồn cung, bao gồm các tên tuổi như The Ascott, Tập đoàn Lotte, Công ty Parkroyal Serviced Suites, Shila Hotels & Resorts, Hilton và Hyatt.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ vẫn giữ được sức mạnh với sự hỗ trợ lớn từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Các chỉ số thị trường đều phản ánh điều này và việc các dự án hạ tầng mới sắp ra mắt cũng làm tăng thêm triển vọng cho thị trường này.
Xem thêm: Bất động sản bán lẻ và văn phòng có giao dịch tốt trong quý I/2024
Nguồn cung biệt thự, liền kề tăng 221% theo năm
Trên thị trường bất động sản, không chỉ căn hộ mà cả phân khúc biệt thự liền kề cũng đang trở nên sôi động hơn. Trong quý 1, nguồn cung mới của biệt thự liền kề đã đạt 93 căn, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước và thậm chí là tăng đến 221% so với cùng kỳ năm trước đó. Điều này bao gồm 50 căn biệt thự tại dự án Solasta Mansion ở Hà Đông cùng với 43 căn shophouse từ dự án mới Him Lam Thường Tín.
Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp giảm xuống còn 665 căn từ tổng cộng 16 dự án, giảm 6% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm trước do một dự án ở Đông Anh bị thu hồi bởi thành phố. Trong phân khúc này, biệt thự đang chiếm ưu thế với tỷ lệ 41% của nguồn cung sơ cấp, nhờ vào sự xuất hiện của các căn mới tại dự án Solasta Mansion.
Trong quý 1, số lượng giao dịch đã tăng đột biến, với sự gia tăng lên đến 189% so với quý trước và 110% so với cùng kỳ năm trước, đạt con số ấn tượng là 185 căn. Đáng chú ý, số căn bán được trong quý đã chiếm đến 52% tổng số giao dịch trong cả năm 2023. Không chỉ vậy, 63% nguồn cung mới đã được tiêu thụ trong quý, cho thấy sức mua sôi động trên thị trường.
Nổi bật hơn, có tới 72% tổng số giao dịch trong quý được ghi nhận tại quận Hà Đông, nơi đang chờ đợi tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài kết nối giữa hai quận Nam Từ Liêm và Hà Đông dự kiến hoàn thành trong quý 2/2024. Điều này thể hiện sự hấp dẫn của khu vực này đối với các nhà đầu tư và người mua nhà.
Theo Savills, giá sơ cấp của biệt thự đã tăng 3% trong quý, lên đến 164 triệu đồng/m2 đất, do sự gia nhập của nguồn cung mới trong quý 1/2024. Trong khi đó, giá của các căn liền kề giảm 1% trong quý, xuống còn 192 triệu đồng/m2 đất, trong khi giá của shophouse giảm 15% xuống còn 279 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung mới với giá thấp tại huyện Thường Tín.
Mặc dù giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, tạo điều kiện cho việc đưa thêm nguồn cầu vào thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp của biệt thự và shophouse theo m2 đất đã tăng 14% so với năm trước, trong khi giá của các căn liền kề tăng 20% trong cùng thời gian. Mặc dù có sự tăng cao, nhưng giá thứ cấp theo căn vẫn thấp hơn giá sơ cấp khoảng 11%.
Đến cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 2.977 căn hộ từ 13 dự án mới sẽ gia nhập thị trường. Đặc biệt, Đông Anh sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34% nguồn cung tương lai, theo sau là Hà Đông với 19% và Hoài Đức với 16%.
Với việc thông qua các luật liên quan đến bất động sản và sự cải thiện liên tục của cơ sở hạ tầng giao thông, cùng với sự gia nhập của các dự án lớn, niềm tin của các nhà đầu tư đang dần được khôi phục, tạo ra một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản Hà Nội trong năm nay.
Ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội, nhận định: “Hiện tại, nguồn cung vẫn còn rất thấp và các chỉ số đều ở mức thấp. Tuy nhiên, điều này là cơ hội thích hợp cho các dự án mới với mức giá hợp lý.
