Quy hoạch treo là gì? Quy định mới nhất về quy hoạch treo năm 2022

Tình trạng đất thuộc quy hoạch treo khá phổ biến ở nước ta đặc biệt là ở những thành phố lớn. Việc đất quy hoạch treo vẫn được giao dịch trên thị trường khá nhiều, gây lo lắng cho người mua. Vậy quy hoạch treo là gì? Đất nằm trong quy hoạch treo có làm được sổ đỏ hay không? Hãy cùng Nhà Đất Club tìm hiểu điều này trong bài viết dưới đây.

Quy hoạch treo là gì? Đất quy hoạch treo là gì?

Pháp luật nói chung và đất đai nói riêng ở thời điểm hiện tại chưa có khái niệm cụ thể về quy hoạch treo. Tuy nhiên, trong Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 có quy định liên quan đến vấn đề này.

Cụ thể Điều 6 Luật này quy định:

“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”.

Hiểu cách đơn giản: “Quy hoạch treo là đất thuộc khu vực có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng sau 03 năm không thực hiện, không điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch treo

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất thuộc quy hoạch treo, một số nguyên nhân phổ biến dưới đây như:

• Việc triển khai những quy hoạch thiếu tính đồng bộ khiến cho việc xây dựng ì ạch dẫn đến khai thác, vận hành, hoàn thiện khó khăn;
• Dự án thiếu tính toàn diện, không trù bị đầy đủ các yếu tố tác động đến dự án treo như tài chính, môi trường, giao thông,… làm xuất hiện bất cập, điều chỉnh gây tốn kém nhưng vẫn không thể thực thi được;
• Không đảm bảo được tài chính cũng như không đảm bảo tiến độ triển khai;
• Việc quản lý quy hoạch sau phê duyệt yếu kém khiến đất bị lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, tăng chi phí bồi thường – nhà đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc quan ngại hiệu quả dự án;
• Lợi ích nhà đầu tư, chính quyền và người dân không đảm bảo dung hòa.
• Quy hoạch treo nhằm trục lợi riêng.

Có được cấp sổ đỏ cho đất nằm trong quy hoạch treo hay không?

Đối với vấn đề đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không thì theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai : nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh , hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi / chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất. Thêm vào đó vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ – CP :

Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Vì vậy , đối với đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thu hồi đất . Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất , sở hữu tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ ) mà thôi . Nếu như dự án treo không được công bố hủy , bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai sửa đổi .

Đất nằm trong quy hoạch treo có được xây nhà hay không?

Thứ nhất, đối với đất bị quy hoạch treo đáp phải đáp ứng hai điều kiện:

Sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

Cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ những không công bố điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Thứ hai, về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn đối với đất bị quy hoạch treo.

Nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định pháp luật.

Căn cứ Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020)

Có nên mua đất quy hoạch treo để ở hoặc đầu tư hay không?

Hiện nay việc mua bán đất nằm trong quy hoạch treo diễn ra hết sức bình thường ở các địa phương. Bởi vì đất trong diện quy hoạch treo có mức giá bán rẻ hơn so với các loại đất khác. Tuy nhiên nhiều nhà đầu tư vẫn xem đây là một hình thức đầu tư đầy mạo hiểm và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đối với đất quy hoạch treo sau thời hạn 3 năm kể từ ngày có thông báo quy hoạch mà địa phương chưa có bất kỳ động thái nào thực hiện và không có công số sử dụng đất thì người dân có thể đến phòng Tài nguyên và môi trường để hỏi và tham khảo những thông tin cần thiết.

Nếu quy hoạch không được diễn ra thì người sử dụng đất tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất thông thường và phù hợp với quy định của pháp luật.

Để trả lời cho câu hỏi có nên mua đất quy hoạch treo hay không sẽ phụ thuộc vào mục đích của người mua. Nếu người mua đang tìm kiếm một mảnh đất xây dựng nhà ở lâu dài thì không nên lựa chọn loại hình đầu tư này.

Còn nếu có ý định đầu tư sinh lời thì đây là một hình thức đầu tư nếu diễn ra thành công sẽ mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng có những rủi ro nhất định.

Do đó trước khi quyết định có nên mua đất quy hoạch treo thì cần phải tìm hiểu kỹ mảnh đất đất đó và xác định rõ mục đích sử dụng đất của mình trước khi chọn mua để có quyết định đúng đắn, hạn chế được những rủi ro không đáng có.

Kết luận

Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về khái niệm quy hoạch treo là gì? Có nên mua hoặc đầu tư đất quy hoạch treo hay không. Mặc dù người dân vẫn có quyền lợi khi đất thuộc quy hoạch treo, tuy nhiên sẽ có nhiều khó khăn khi thực hiện nhất là việc không biết việc điều chỉnh của Nhà nước với các quy hoạch treo đó như nào, hủy bỏ hay thu hồi hay không.

Chính vì vậy, bạn nên cân nhắc kỹ khi chọn mua hoặc đầu tư vào đất có quy hoạch treo. Đừng quên tiếp tục theo dõi các bài viết khác của chúng tôi trên website nhadatclub.com để cập nhật được các kiến thức đầu tư bất động sản mới nhất.