Theo quy định của pháp luật, không phải loại đất nào cũng được phép xây dựng. Có nhiều người thắc mắc liệu việc xây nhà trên đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 có được cấp giấy chứng nhận hay không?
Theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và bổ sung của Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy định như sau: “Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014…”
Nếu lấn chiếm đất chưa sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà không được phép theo quy định của pháp luật về đất đai, việc xử lý như sau:
a) Đối với đất thuộc quy hoạch sử dụng đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình. Người sử dụng đất vi phạm được sử dụng tạm thời cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
b) Đối với đất không thuộc trường hợp trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Những người sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định sau:
a) Nếu thửa đất có nhà ở và sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở địa phương. Nếu sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014, diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất ở địa phương;
b) Đối với diện tích đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, sẽ được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;
c) Đối với diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp, sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này;
d) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc xây nhà trên đất nông nghiệp trước ngày 01/07/2014 sẽ được giải quyết như sau:
Thứ nhất, đối với đất thuộc quy hoạch sử dụng đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Thứ hai, đối với đất không thuộc trường hợp trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xem thêm: Bất động sản Hà Đông
Quy định về cấp sổ đỏ năm 2023
Nguyên tắc cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từng thửa đất.
- Nếu người sử dụng đất có nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn và yêu cầu, sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận; nếu có yêu cầu, các chủ sử dụng, chủ sở hữu có thể yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, ghi nợ nghĩa vụ tài chính, hoặc thuê đất trả tiền hàng năm, họ sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trong trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng, họ sẽ được ghi cả hai người vào Giấy chứng nhận. Ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác, Giấy chứng nhận sẽ ghi tên một người.
- Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng, nhưng có yêu cầu thay đổi, Giấy chứng nhận sẽ được cấp lại để ghi cả hai người nếu có yêu cầu.
- Trong trường hợp có chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ, khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Xem thêm: Nhà đất Hà Đông
Trong trường hợp đo đạc lại và ranh giới thửa đất thay đổi, phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định.
