Mặc dù tình hình kinh tế tổng thể không khả quan, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với những thách thức, tuy nhiên, giá trị bất động sản vẫn duy trì ở mức cao so với khả năng tài chính của người dân và giá trị thực. Đặc biệt, giá bán căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã vượt qua ngưỡng 50 triệu đồng/m2, là một khoảng cách đáng kể so với thu nhập của người dân.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản quý 4 và cả năm 2023.
Thị trường vắng căn hộ giá 40 triệu đồng/m2
Theo thông tin từ VARS, trong năm 2023, nguồn cung bất động sản nhà ở thương mại vẫn đang phải đối mặt với tình trạng khan hiếm. Tổng số lượng nhà mới trên thị trường đạt khoảng 55,329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với năm 2022. Tuy nhiên, con số này vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm trước khi xảy ra đại dịch (với 180,000 sản phẩm).
Cấu trúc sản phẩm trên thị trường đang ngày càng trở nên mất cân đối. Tình trạng thiếu hụt, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, ngày càng trở nên nghiêm trọng. Tỷ lệ nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng lượng căn hộ mới mở bán liên tục giảm, từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 6% vào năm 2023.
Ngoài ra, VARS cũng đã chú ý đến việc nguồn cung căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội và các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2,3.
Thị trường nhà ở tầm trung cũng đang bắt đầu trở nên khan hiếm, đặc biệt là tại hai đô thị lớn. Các căn hộ có giá khoảng 40 triệu đồng/m2 chủ yếu chỉ xuất hiện ở các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,…
Hiện tại, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, đạt 40%, tiếp theo là các sản phẩm thấp tầng, đất nền và căn hộ cao cấp, lần lượt chiếm 24%, 22%. Trong khi đó, căn hộ siêu sang và bình dân chỉ chiếm tỷ lệ tương đương ở mức 5%.
Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, chia sẻ rằng mặc dù nguồn cung nhà ở tầm trung trên thị trường vẫn còn “nhỏ giọt”, nhưng trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc gia tăng nguồn cung, đặc biệt là từ các dự án mới, đã đóng góp một phần quan trọng để làm “ấm” thị trường.
Giao dịch trên đà phục hồi
Báo cáo của VARS ghi nhận rằng, trong năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đã đạt 33%, tương đương với khoảng 18.600 căn hộ, đặc biệt là trong phân khúc sản phẩm thấp tầng. Mặc dù con số này tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở trong năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 17% so với năm 2018.
Theo VARS, nguồn cung đang ngày càng được cải thiện, giúp lượng giao dịch cũng phục hồi dần qua các quý. Tốc độ phục hồi giao dịch có chút giảm tốc vào quý 4, do quý 3 có một dự án căn hộ nổi bật với khoảng 2000 giao dịch.
Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn đang gặp khó khăn do nguồn cung vẫn khan hiếm và không phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Mặc dù mặt bằng lãi suất giảm nhưng các nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn chưa thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn. Các nguồn cung đặc biệt được nhà đầu tư quan tâm vẫn gặp khó khăn trong việc đáp ứng yêu cầu pháp lý, mặc dù được kỳ vọng sẽ tạo “cuộc hích” cho thị trường.
Xem thêm: Danh sách chung cư quận Hà Đông
Phân khúc căn hộ trung cấp đang dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm tỷ lệ 43%. Ngay sau đó là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm tỷ lệ 27%.
Trên thị trường bất động sản thứ cấp, nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch trên thị trường thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và đất nền.
Thị trường đã ghi nhận một số khu vực đang tạo sức nóng đặc biệt. Một số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với cơ sở hạ tầng đồng bộ đã ghi nhận mức giá tăng lên gấp 2,3 lần trong vòng 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá cũng ghi nhận sự cải thiện ngày càng rõ rệt về thanh khoản, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp và các dự án khác.
Mặt bằng giá khó giảm
Giá bất động sản đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc, thị trường đã có dấu hiệu vượt đáy và đi ngang kể từ quý 3.
Theo VARS, nhìn chung, giá trung bình đất nền, sản phẩm thấp tầng giảm khoảng 30-40% so với năm 2022 do các hoạt động mua bán đất đai từ nhu cầu đầu tư trước đây đẩy mặt bằng giá lên cao, dưới áp lực từ các khoản vay tín dụng buộc phải giảm sâu để trả nợ. Đặc biệt là các sản phẩm có giá trị trên 10 tỷ đồng.
Xem thêm: Giá căn hộ chung cư tăng 80% sau 4 năm, chuyên gia nêu giải pháp để hạ nhiệt
Phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá. Giá căn hộ sơ cấp ở các dự án thuộc giai đoạn cuối, hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo ở các đại đô thị có mức giá liên tục tăng. Trong khi tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ chung cư cũng chỉ giảm nhẹ, đi ngang, thậm chí tăng ở phân khúc bình dân.
Giá sơ cấp căn hộ chung cư cao đang trở nên khó khăn, một phần là do trong giai đoạn này, có rất ít chủ đầu tư có dự án. Những chủ đầu tư có nguồn cung trong giai đoạn này chủ yếu là các doanh nghiệp lớn, không gặp khó khăn về tài chính, nên giá chào bán “neo” ở mức cao nhằm thu hồi tối đa lợi nhuận.
Thị trường hiện tại gần như không có sự xuất hiện của các dự án mới có giá 40-50 triệu đồng tại Hà Nội và TP. HCM. Các dự án chung cư ở các tỉnh/thành phố lân cận cũng đã ghi nhận mức giá xung quanh 40 triệu đồng/m2.
Giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và TP. HCM là 71 triệu đồng/m2.
Theo VARS, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%), lạm phát, và lãi suất ngày càng tăng cao. Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở thương mại mới được phê duyệt ngày càng khan hiếm, và quỹ đất ở các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.
