Thủ tướng Chính phủ vừa phát đi Công điện số 1376/CĐ-TTg, đặt ra một trong những nhiệm vụ cấp bách là tiếp tục triển khai mạnh mẽ, kịp thời, và hiệu quả các biện pháp thúc đẩy sự phát triển bền vững, an toàn, và lành mạnh của thị trường bất động sản. Hà Nội, theo hướng dẫn của Chính phủ, đã tích cực thực hiện nhiều giải pháp nhưng hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ chung cư, khiến giá nhà liên tục tăng cao, đặc biệt là ở mức “đỉnh” của thị trường.
Khan hiếm nguồn cung, chung cư “tăng nhiệt”
Thông tin về thị trường nhà ở quý IV/2023, theo CBRE Việt Nam, cho thấy rằng tại Hà Nội, có khoảng 4.500 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 lên 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm qua; trong đó, 90% thuộc phân khúc cao cấp.
Mức giá trung bình của các căn hộ mới mở bán tăng gần 7% theo quý, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Sự tăng giá này không chỉ bắt nguồn từ việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp mà còn do một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.
Khảo sát tại quận Cầu Giấy, chung cư tái định cư tại ô đất A10 khu Nam Trung Yên (phố Nguyễn Chánh) đã đi vào sử dụng được nhiều năm, hiện có giá chuyển nhượng dao động từ 43 – 47 triệu đồng/m2, tuy nhiên, có rất ít người rao bán. Đáng chú ý, 2 tòa nhà 30 tầng của dự án này vừa mới hoàn thành và đang được bàn giao cho người dân, mặc dù chưa có “sổ hồng”, nhưng giá chúng đã tăng từng tuần theo tiến độ nhận nhà, trong khoảng từ 42 – 45 triệu đồng/m2 chỉ trong 1 tháng gần đây.
Theo đánh giá của một số sàn giao dịch bất động sản, nhiều người dân hiện nay đang chuyển hướng mua căn hộ đã qua sử dụng do có môi trường sinh sống ổn định, hạ tầng đầy đủ và đặc biệt có đầy đủ giấy tờ pháp lý…
Loại hình nhà ở này ngày càng trở thành lựa chọn phổ biến, đồng thời là đối tượng được nhiều người săn đón, điều này đang đẩy giá bán liên tục tăng cao ở hầu hết các quận như Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và một số huyện sắp được nâng lên quận; đặc biệt là các khu vực gần các trục đường lớn…
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Bên cạnh sự tăng giá của phân khúc chung cư bình dân, một số dự án tầm trung tại quận Thanh Xuân như: Imperia 203 Nguyễn Huy Tưởng, Legend 109 Nguyễn Tuân, Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng, Gold Season 47 Nguyễn Tuân, Legacy Lê Văn Thiêm…, cũng ghi nhận giá dao động từ 45 – 60 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, nhiều dự án đang trong quá trình xây dựng cũng đặt ra mức giá bán vô cùng cao. Ví dụ, dự án Handico Complex (33 Lê Văn Lương), dự kiến hoàn thành vào quý I/2025, đang được chào bán với mức giá khoảng 60 – 62 triệu đồng/m2; hoặc dự án cao cấp Lumi Hanoi (thuộc đại đô thị Vinhomes Smart City, gần Đại lộ Thăng Long) sẽ khởi công vào quý 1/2024, dự kiến tạo ra một mặt bằng giá mới tại khu vực phía Tây. Mặc dù dự án chưa mở bán chính thức, nhưng giá dự kiến do các môi giới đưa ra là khoảng 65 triệu đồng/m2…
Biệt thự, liền kề cao cấp vẫn giao dịch ở mức “khủng”
Bất chấp sự suy giảm của thị trường đất nền tại một số địa phương và hiện tượng giao dịch trầm lắng, nhiều dự án nhà ở cao cấp tại các quận trung tâm như Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai vẫn duy trì thanh khoản tốt với mức giá chuyển nhượng tăng thêm vài trăm triệu đồng/m2.
Ghi nhận tại Dự án Louis City Hoàng Mai, trong khoảng hơn 2 tháng gần đây, giá bán của các căn liền kề, biệt thự không chỉ không giảm mà còn tăng từ 10 – 15%, đạt mức giá 150 – 250 triệu đồng/m2. Đặc biệt, một số căn “VIP” ở mặt hồ Yên Sở đã quay trở lại “đỉnh” của năm 2022 với giá khoảng gần 300 triệu đồng/m2.
“Hiện tại, chúng tôi không có căn hộ để bán trong bối cảnh nhu cầu mua sôi động trở lại. Đa phần những chủ nhà cần tiền đã tiến hành bán căn hộ của họ từ đầu năm 2023, do đó, số lượng căn còn lại hiện nay, nếu không phải là nhu cầu ở, họ đều giữ lại vì dự án này đang được hưởng nhiều lợi thế, đặc biệt sau khi quận Hoàng Mai khánh thành tuyến đường 30m nối từ phố Tam Trinh đi Pháp Vân – Cầu Giẽ vào tháng 10/2023,” chia sẻ từ anh Vương Quốc Anh, một môi giới có nhiều giao dịch thành công tại dự án này.
Dự án Louis City Hoàng Mai không chỉ thu hút với vị trí thuận tiện mà còn với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, hiện đại. Giai đoạn 1 và 2 đã hoàn thành với hơn 600 căn nhà đã được bàn giao kèm theo “sổ đỏ,” đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình. Chủ đầu tư đang tập trung nguồn lực để triển khai giai đoạn 3 và dự kiến hoàn thành toàn bộ dự án trong quý III/2024, với tổng số 800 căn nhà.
Ở quận Thanh Xuân, Khu Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng ghi nhận giao dịch các căn nhà vườn diện tích 140m2 từ 43 – 45 tỷ/căn (tương đương 310 – 320 triệu đồng/m2). Tại khu 90 Nguyễn Tuân, các căn liền kề nhỏ diện tích có giá bán từ 350 – 370 triệu đồng/m2. Đối với biệt thự thuộc khu Green Bay của Vingroup (quận Nam Từ Liêm), giá bán cho mỗi căn vượt quá 100 tỷ, khoảng từ 380 – 450 triệu đồng/m2…
Ở quận Tây Hồ, thị trường bất động sản cao cấp tiếp tục duy trì giá chuyển nhượng ổn định, không ghi nhận sụt giảm, với mức giá dao động từ 250 – 470 triệu đồng/m2. Đặc điểm đặc biệt ở đây là giá bán càng cao đối với các căn nhà có diện tích rộng, nhờ vào lợi thế về không gian và hệ thống hạ tầng.
Chia sẻ của anh P.T.H, chủ nhân của căn biệt thự 286m2 tại giai đoạn 2 của dự án Starlake (Khu đô thị Tây Hồ Tây) là một minh chứng, khi anh đã thành công trong việc bán căn nhà của mình với giá gần 430 triệu đồng/m2, tổng cộng hơn 120 tỷ đồng.
Anh P.T.H nhấn mạnh, mặc dù so với năm 2022 có sự giảm nhẹ về giá, nhưng với tài sản “khủng” như căn nhà của mình, anh vẫn thu hút nhiều khách hàng quan tâm. Điều này chứng tỏ rằng, thị trường bất động sản ở khu vực trung tâm Hà Nội, đặc biệt là cao cấp, vẫn giữ vững và không bị ảnh hưởng nhiều bởi tình hình thị trường chung. Thậm chí, một số căn góc có diện tích lớn thuộc giai đoạn 2 của dự án Starlake cũng đã giao dịch thành công với giá từ 450 – 460 triệu đồng/m2.
Không chỉ ở khu vực trung tâm, giá đất tại Khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông) cũng lên “cơn sốt” kể từ giữa tháng 11/2023, sau khi Hà Nội chấp thuận cho việc xây dựng khu B1.1. Các lô đất mặt đường 14m tăng giá khoảng 10 lần, trong khi lô đất mặt đường 25m tăng gấp 20 lần, nhưng hiện không còn đất để bán. Nhiều chủ đất đã hủy cọc và chấp nhận đền tiền để có thể bán với giá cao hơn.
Xem thêm: Mua bán nhà đất khu đô thị Thanh Hà Cienco 5
Theo chia sẻ của chị N.T.L, một môi giới đất tại Khu đô thị Thanh Hà, giá của các lô biệt thự và liền kề ở khu B1.1 hiện đang dao động từ 65 – 95 triệu đồng/m2 (với đường 14 – 25m), thậm chí có lô đất được rao bán với giá lên đến 120 triệu đồng/m2 (đường 30m). Trước đó, trước ngày 31/10/2023, một căn nhà liền kề có diện tích 90m2 có giá từ 5,2 tỷ đồng, nhưng vào cuối tháng 11/2023, giá đã tăng lên 6,4 tỷ đồng/căn. Tình trạng “sốt” đất không chỉ xảy ra ở khu B1.1 mà còn lan rộng sang các khu khác như B1.4, B1.2 và các khu A gần đường trục Cienco 5, khiến giá đất tăng lên mức 56 – 68 triệu/m2…
Khác với thị trường nhà ở trong các dự án, thị trường đất nền ở một số địa bàn Hà Nội có đường Vành đai 4 đi qua đã trở nên sôi động hơn trong những tháng cuối năm 2023, và giá đất cũng biến động tăng lên. Tuy nhiên, không phải là “đường nào mở, đất nền đó tăng giá” như nhiều người thường nói.
Tại quận Hà Đông, nơi có đông dân cư nhất trong vùng có đường Vành đai 4 đi qua như: Phú Lương, Phú Lãm, Yên Nghĩa, giá đất ở các vị trí đẹp và có giao thông thuận lợi có mức lên đến 70 – 100 triệu đồng/m2; còn đối với những khu vực có ngõ nhỏ, giá đất dao động khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại huyện Hoài Đức, giá đất đã tăng khoảng 10 – 15% so với cùng kỳ năm 2022, đạt mức 50 – 70 triệu đồng/m2; giá đất trong các ngõ nhỏ cũng đều ở mức 40 triệu đồng/m2…
Mặc dù không thể phủ nhận tiềm năng phát triển của đường Vành đai 4 đối với bất động sản địa phương, nhưng tình hình thị trường vẫn trầm lắng tại một số khu vực như Sóc Sơn và Mê Linh, có nơi thậm chí còn xuất hiện các giao dịch cắt lỗ và thanh khoản chậm.
Chị Nguyễn Thị Xuân Thu, một nhà đầu tư, chia sẻ rằng hơn 2 năm trước, chị đã mua 2 lô đất liền kề trong dự án Cienco5 tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh với giá 25 triệu đồng/m2 (diện tích 100 m2/ô). Tuy nhiên, đến giữa tháng 12 vừa qua, chị đã phải bán với giá chỉ 30 triệu đồng/m2. Trên các trang mạng, nhiều căn biệt thự và liền kề trong dự án Cienco 5 Mê Linh hiện đang được rao bán với mức giá chỉ từ 15 – 20 triệu đồng/m2. Tại huyện Sóc Sơn, giá đất nền cũng đang ở mức 12 – 15 triệu đồng/m2.
Một nhà đầu tư có kinh nghiệm lý giải rằng, nhiều người không muốn đầu tư vào đất ở Mê Linh và Sóc Sơn vào thời điểm hiện tại, bởi việc “xuống tiền” ở đây đòi hỏi một khoảng thời gian khá dài để chờ đợi hạ tầng phát triển đồng bộ và dân cư di chuyển đến sinh sống đông đúc. Trước đây, thị trường chủ yếu là “lướt sóng”, nhưng hiện nay, không nhiều người muốn mạo hiểm đầu tư với tầm nhìn dài hạn 10 – 20 năm, do đó vẫn chỉ có một số ít người theo dõi thông tin quy hoạch…
Ổn định thị trường
Theo các chuyên gia, việc tăng giá chung cư là điều có thể xảy ra tại thời điểm hiện tại do nhu cầu về nhà ở ở các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung lại hạn chế. Nhiều dự án đang gặp khó khăn do vướng mắc pháp lý, điều này làm cho giá chung cư khó giảm và có thể tiếp tục tăng.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, cho biết bất động sản đang hoạt động theo cơ chế thị trường, và khi cung đủ đáp ứng nhu cầu, giá sẽ giảm. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha giữa cung và cầu đã tạo ra sự biến động liên tục trong giá nhà. Đồng thời, giá vật liệu xây dựng tăng lên, chi phí đấu giá đất, chi phí đầu vào và vốn cũng tăng, làm cho các doanh nghiệp chưa thể điều chỉnh giá bán.
Đối với bất động sản ở một số vùng ven có tiềm năng, một chuyên gia phân tích khuyến cáo rằng người mua cần thận trọng và tìm hiểu kỹ về thị trường, quy hoạch, cũng như tính thanh khoản để xây dựng một tầm nhìn dài hạn và tránh rủi ro. Thông tin quảng bá “nóng” thường được các “đội lái” sử dụng để tạo ra “sóng,” vì vậy, cần đặc biệt chú ý đến tính pháp lý của dự án và sự hợp lý của giá bán. Trong quá trình sử dụng “đòn bẩy” tài chính, nhà đầu tư cũng cần xây dựng một lộ trình “xuống tiền” và chiến lược thoái vốn nhằm tránh những rủi ro có thể xảy ra.
Các doanh nghiệp cho rằng tình trạng lệch pha giữa cung và cầu chủ yếu là do những vướng mắc trong hệ thống cơ sở pháp lý. Thủ tục hành chính phức tạp, cùng với việc thiếu đồng bộ hóa trong một số cơ chế và chính sách, đã góp phần làm cho thị trường bất động sản Hà Nội khó phát triển.
Là địa phương có hàng trăm dự án nhà ở và khu đô thị đang trong quá trình đầu tư và xây dựng, nhưng nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu của cư dân Thủ đô vẫn còn rất hạn chế và chưa phù hợp với từng đối tượng, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp. Để giải quyết vấn đề này, Hà Nội đang tích cực thực hiện một loạt các biện pháp nhằm đảm bảo sự ổn định trong phát triển thị trường nhà ở.
Theo Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội, ông Trần Sỹ Thanh, theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội đã triển khai Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030. Đến năm 2025, thành phố đặt mục tiêu xây dựng mới 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, và đến năm 2030, sẽ xây thêm 5,5 triệu m2, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách. Đồng thời, Hà Nội cũng đang tập trung vào việc giải quyết khó khăn cho hàng trăm dự án đang “treo,” thực hiện kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, nhằm thúc đẩy tiến độ xây dựng các dự án bất động sản.