Hà Nội: Đất ven đô “nhảy múa” nhờ giao thông kết nối
Khu vực phía Tây Hà Nội đang chứng kiến sự mở rộng của nhiều tuyến đường huyết mạch như QL32, Đại lộ Thăng Long, Vành đai 3, Vành đai 3.5 và Vành đai 4. Đặc biệt, sắp tới, khu vực này còn được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển với sự ra đời của Vành đai 5. Nhờ có hạ tầng giao thông kết nối tốt, việc di chuyển vào nội đô trở nên thuận lợi hơn. Điều này đã dẫn đến sự tăng cao về giá bất động sản trong khu vực này.
Hà Nội – Đất ven đô nhảy múa nhờ giao thông kết nối
Cùng huyện nhưng chênh nhau hàng chục triệu mỗi mét vuông
QL32 là trục đường chính hướng tâm ở phía Tây Hà Nội, đi qua nhiều quận huyện như Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, và Phúc Thọ. Đặc điểm đáng chú ý là có rất nhiều dự án bất động sản được phát triển ở hai bên đường này. Đáng chú ý, mặc dù có nhiều dự án nằm gần nhau, nhưng giá bán thường chênh lệch vài chục triệu đồng mỗi mét vuông.
Ví dụ, dự án khu đô thị (KĐT) An Lạc Green Symphony tại Vân Canh, Hoài Đức do Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc làm chủ đầu tư, nằm sát bên đường Vành đai 3.5 và giáp ranh với phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm. Dự án này có tổng diện tích 59,7ha, bao gồm các loại hình nhà ở đa dạng như chung cư, liền kề, biệt thự và shophouse. Theo điều tra, giá bán của các căn hộ chung cư tại đây dao động từ 116 đến 178 triệu đồng/m2.
Dự án Kim Chung tại Kim Chung, Hoài Đức cũng sở hữu một diện tích rộng lớn là 146ha, có lợi thế giống như An Lạc khi nằm sát bên đường Vành đai 3.5 và giáp ranh với quận Nam Từ Liêm. Dự án này còn có lợi thế thêm khi phía Đông Bắc tiếp giáp với trục đường QL32. Tuy nhiên, giá bán tại đây hiện đang ổn định hơn, dao động từ 75 đến 133 triệu đồng/m2. Hai dự án này cách nhau khoảng 2 – 3km.
Tại huyện Hoài Đức, các dự án nằm gần QL32 từ Di Trạch xuống ngã tư Trạm Trôi, giá bán thấp hơn gấp đôi so với hai dự án kể trên, dao động trong khoảng 40 – 70 triệu đồng/m2. Các dự án lân cận cũng có sự chênh lệch giá khoảng 10 – 20 triệu đồng/m2.
Ví dụ, dự án Đức Thượng Residence (gần cảng cạn IDC, xã Đức Thượng, Hoài Đức) có tổng diện tích 8ha với 342 căn liền kề, đang được bán với giá từ 40 – 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án Nam Đường 32 (Đức Giang) vẫn chưa được cấp sổ nhưng vẫn có giá bán từ 50 – 70 triệu đồng/m2, cao hơn Đức Thượng Residence khoảng 10 triệu đồng/m2. Hai dự án này cũng chỉ cách nhau khoảng 2 – 3km.
Tại khu vực Dương Nội (Hà Đông) và An Khánh (Hoài Đức), dự án Khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường (diện tích 35ha) giáp ranh với Dự án Geleximco Lê Trọng Tấn (diện tích 137ha), cả hai đều được bao bọc bởi các tuyến đường lớn như Đại lộ Thăng Long, Lê Trọng Tấn và Tố Hữu.
Dự án Geleximco được đánh giá có lợi thế hơn khi nằm trực tiếp ven đường Đại lộ Thăng Long, giá bán dao động từ 83 – 160 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Khu đô thị Dương Nội có mức giá từ 109 – 226 triệu đồng/m2 (chênh lệch khoảng từ 26 – 66 triệu đồng/m2). Tính theo diện tích căn biệt thự khoảng 180m2, chênh lệch giá bán giữa hai dự án dao động từ 5,2 – 11,8 tỷ đồng.
Giá bất động sản tăng khi có dự án giao thông
Nếu sử dụng Đại lộ Thăng Long làm trục chính và di chuyển từ trung tâm thương mại Big C đến QL21, các dự án tại khu vực đầu đường, gần trung tâm thành phố như Vinsmart City (Nam Từ Liêm), Geleximco (Hoài Đức) có giá dao động từ trên 100 triệu đồng/m2 đến gần 200 triệu đồng/m2. Các dự án ở phía cuối như Thạch Thất, Quốc Oai có giá thấp hơn khoảng một nửa, dao động từ 50 – 80 triệu đồng/m2. Ví dụ, dự án Sunny Garden City (Quốc Oai) có giá dao động từ 51 – 79 triệu đồng/m2; và dự án Phú Cát City (xã Thạch Hòa, Thạch Thất) có giá từ 24 – 42 triệu đồng/m2.
Trong việc giải thích sự khác biệt giữa các dự án, ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc Công ty Nhà ở ngay, đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bán như quy mô, vị trí và tiện ích nội khu của dự án. Mỗi lợi thế của dự án là một yếu tố tích cực trong việc xác định giá cả.
Theo ông Huy, một dự án lớn, được đầu tư một cách toàn diện, với hạ tầng hoàn chỉnh như trường học, trung tâm thương mại và đa dạng các loại hình nhà ở như chung cư cao tầng, shophouse, biệt thự, và liền kề như An Lạc Green Symphony hoặc Hinode Park, sẽ có giá bán cao hơn so với những dự án nhỏ, thiếu tiện ích như Đức Thượng Riverside.
KĐT An Lạc Green Symphony
Ngoài các lợi thế riêng của từng dự án, hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng. Mỗi tuyến đường được đầu tư, tạo ra một mạng lưới giao thông liên kết, giúp di chuyển đến các khu vực lân cận thuận tiện và nâng cao giá trị của dự án bất động sản. Đặc biệt, các dự án nằm gần các tuyến đường chính thường có giá bất động sản cao hơn.
Ông Huy giải thích rằng, Hà Nội được quy hoạch với cấu trúc giống như một mạng lưới nhện. Trung tâm là khu vực nội thành Hà Nội, với các tuyến đường chính dẫn ra như QL32, Đại lộ Thăng Long, QL1A… Các tuyến đường vòng quanh trung tâm tạo thành một hình tròn, tạo ra mạng lưới giao thông hiệu quả. Giá bất động sản thường tăng mỗi khi xuất hiện các dự án mới khu vực này.
Xu hướng giãn dân ra ven đô
Ngoài ra, mạng lưới đường vành đai cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sự chênh lệch về giá bất động sản. Ví dụ, giá đất trong lòng Vành đai 3, ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, thường dao động trên 200 triệu đồng/m2. Ở khu vực ngoài, từ Vành đai 3 đến Vành Đai 3.5, bao gồm Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, giá đất thường từ 100 triệu đồng/m2 đến trên dưới 200 triệu đồng/m2. Giá càng giảm đi khi đi vào vùng ngoại ô, như Vành đai 4 và Vành đai 5.
Mạng lưới đường vành đai cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sự chênh lệch về giá bất động sản
Ông Huy cũng chia sẻ rằng, khi di chuyển ra vùng ven, giá bất động sản thường rẻ hơn, phù hợp với đa số người dân. Do đó, các trục đường giao thông hướng tâm đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng cơ sở dân số, đặc biệt là khi chính phủ đã đề xuất di dời các cơ quan hành chính, trụ sở bộ ngành ra khỏi trung tâm thành phố. Ông Huy nhấn mạnh rằng, các trục đường hướng tâm đóng vai trò trọng yếu trong việc thúc đẩy xu hướng dân cư di cư ra các khu vực ven đô.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản, cũng đồng tình với quan điểm này, cho rằng, xu hướng dịch chuyển từ các khu vực trung tâm ra vùng ven ngày càng rõ ràng. Các dự án mới hiện đang mở rộng ra các khu vực xa hơn, tuân thủ theo các kế hoạch quy hoạch hạ tầng.
Yếu tố về khoảng cách không còn được ưu tiên hàng đầu trong quyết định của những người tìm kiếm nhà ở. Họ sẵn lòng di chuyển xa hơn một chút để có được không gian sạch sẽ, tiện nghi tích hợp đầy đủ mà không lo lắng về tình trạng ùn tắc giao thông.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc của Đất Xanh Miền Bắc, cũng cho rằng khu vực phía Tây Hà Nội đang trở thành trung tâm của thị trường bất động sản, với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, họ đang mở rộng tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt hơn.
