Dự báo cho thấy phân khúc biệt thự ở vùng ven Hà Nội có thể phải đợi đến cuối năm 2024 mới có thể bắt đầu phục hồi. Tuy nhiên, trong thời gian qua, đã có những biểu hiện của sự sốt đất ở một số khu vực tiềm năng. Giá nhà liên tục tăng cao, gây ra sự lo ngại về tình trạng “sóng ảo” trong thị trường.
Xem thêm: Bán biệt thự Hà Đông
Đầu tháng 4, khi thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ mới, anh Hoàng Anh Tú, một nhà đầu tư chuyên về biệt thự tại Hà Nội, đã bắt đầu tái khám phá các điểm nóng. Mặc dù đã có sự chuẩn bị trước, nhưng khi đến thăm các dự án được dự đoán có tiềm năng, anh Tú vẫn cảm thấy “choáng váng”.
Giá bán “bỏng tay”
Trong thông tin mới nhất, anh Tú đã liên hệ với môi giới để tìm hiểu về một dự án biệt thự đơn lập tại huyện Hoài Đức, có quy mô gần 170 căn. Diện tích phổ biến của các căn biệt thự này dao động từ 275m2 đến 315m2, gồm 3 tầng, mặt tiền rộng 17,5m, và giá bán trung bình từ 38 đến 71 tỷ đồng.
Một căn biệt thự diện tích 315 mét vuông trong dự án này đang được rao bán với mức giá giảm sâu 4,5 tỷ đồng do chủ nhà gặp khó khăn về tài chính. “Tuy nhiên, khi tôi đến thăm, chủ cũ cho biết mức giá trên đã không còn áp dụng, và hiện nay, nếu có ý định mua, chủ nhà sẽ giảm giá từ 38 tỷ đồng xuống còn 37 tỷ đồng, tương đương khoảng hơn 117 triệu đồng/m2”, anh Tú chia sẻ.
Sau thời gian nghiên cứu, theo anh Tú, phân khúc biệt thự ở một số khu vực tại Hoài Đức đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 – 15% so với cách đây hơn 1 năm. “Để tìm được các sản phẩm tiềm năng ở khu vực này, ít nhất cần có trong tay khoảng 30 tỷ đồng”, nhà đầu tư gốc Hà Nội cho biết thêm.
Đáng chú ý, theo thông tin từ môi giới đi cùng anh Tú, gần đây một căn biệt thự diện tích 330m2 tại khu đô thị Mailand đã bán thành công với giá 190 triệu đồng/m2 đất. Đồng thời, giá của nhiều căn biệt thự trong dự án Hà Đô Charm Villas cũng đã chạm mốc 140 triệu đồng/m2, tăng gấp khoảng 400% so với thời điểm mở bán.
Không chỉ ở Hoài Đức, giá bán biệt thự ở hầu hết khu vực vùng ven Hà Nội đều đang ghi nhận đà tăng giá bình quân từ 7 đến 25%. Thậm chí, ở một số khu vực, hoạt động môi giới đang diễn ra sôi nổi, lượng khách hàng quan tâm đang tăng, và tình trạng sốt cục bộ đã xuất hiện.
Ví dụ, tại Hà Đông, anh Đức, một môi giới có uy tín trong lĩnh vực nhà liền thổ, cho biết rằng các sản phẩm biệt thự trong phân khúc giá từ 30 đến 40 tỷ đồng ở khu vực này đang thu hút sự quan tâm lớn. Với việc tung ra hơn 100 căn mới, chỉ trong một ngày đã có hàng chục căn được khách hàng đặt cọc.
“Giá biệt thự tại Hà Đông hiện nay dao động trung bình từ trên dưới 150 triệu đồng/m2, không phải là mức giá thấp. Tuy nhiên, so với các khu vực lân cận như Mỹ Đình, Hà Đông vẫn còn có nhiều tiềm năng đầu tư, vì giá vẫn thấp hơn khoảng từ 20 đến 35%”, anh Đức phân tích.
Cảnh báo “sốt ảo”
Theo dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản Savills, giá các căn biệt thự và nhà liền kề trong các dự án mới vẫn đang trong xu hướng tăng và trở nên ngày càng đắt đỏ. Trung bình, giá của nhà liền kề tại Hà Nội hiện đạt khoảng 194 triệu đồng/m2 đất, trong khi giá của nhà phố thương mại đã lên đến 328 triệu đồng/m2 đất.
Trong năm 2019, nhà ở thấp tầng có giá dưới 20 tỷ đồng chiếm tới 80% tổng nguồn cung, nhưng đến năm 2023, tỷ lệ này chỉ còn 50%. Trong khi đó, các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng, năm 2019 chiếm 10% tổng nguồn cung, nhưng đến năm 2023 đã tăng lên đến 23%. Mặc dù giá cả liên tục tăng, nhưng biệt thự và nhà liền kề vẫn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Xem thêm: Hà Nội: Lượng giao dịch BĐS tại quận nào sôi động nhất quý I/2024?
Từ quan điểm của một chuyên gia, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc và Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills, đánh giá rằng phân khúc nhà siêu sang vẫn có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn, do nguồn cung khó cải thiện ngay lập tức, đồng thời dự báo rằng số lượng người giàu và siêu giàu tại Việt Nam sẽ tăng nhanh.
Tuy nhiên, trong tương lai ngắn hạn, thanh khoản của phân khúc biệt thự và nhà liền kề dự kiến sẽ rất thấp, và có thể giá của các sản phẩm thứ cấp sẽ trải qua một sự điều chỉnh nhẹ hoặc duy trì ở mức ổn định. Điều này đặt ra áp lực đối với cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân có nguồn tiền đầu tư yếu.
Trước những diễn biến thực tế, phân khúc biệt thự ở một số khu vực ven Hà Nội đang chứng kiến sự bùng nổ cục bộ, và các chuyên gia cảnh báo rằng nhà đầu tư cần phải cẩn trọng và tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư, tránh xa những đợt “sốt ảo”.
“Thị trường đang dần hồi phục, và đã xuất hiện một số nhà đầu tư tích cực săn lùng cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, không ít khu vực đang chứng kiến sự lên sóng của các sàn giao dịch hoặc hoạt động đầu cơ, mục đích là tạo ra các đợt tăng giá nhân tạo. Nếu không thận trọng, nhà đầu tư rất dễ rơi vào bẫy của những cơn sóng ảo này”, một chuyên gia phân tích nhận định.
Dựa trên diễn biến thực tế và phân tích của các chuyên gia, ta có thể thấy rằng phân khúc bất động sản hạng sang, đặc biệt là biệt thự triệu đô, sẽ khó có thể phục hồi trở lại những thời kỳ hoàng kim, ít nhất là trong tương lai gần. Hiện tại, phân khúc này chỉ phù hợp cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn, và sẵn lòng cam kết ít nhất từ 3 đến 5 năm.
