Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023, công bố bởi DKRA Group ngày 5/1, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động về nguồn cung và tiêu thụ trong hầu hết các phân khúc. Mặc dù vậy, mức giá vẫn duy trì ở mức cao mà không có nhiều biến động đáng kể. Đặc biệt, thị trường bất động sản sơ cấp tại TP.HCM và vùng lân cận trong năm 2023 chứng kiến sự giảm mạnh về nguồn cung và tiêu thụ, đặc biệt là ở các phân khúc chủ đạo.
Trong năm 2023, phân khúc đất nền có 22 dự án với khoảng 1.850 nền, giảm đến 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, chiếm xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mới mở bán, giảm 84% so với năm trước.
Các giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm có giá 12,9 – 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 – 90 m2. Trong khi đó, phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án triển khai bán hàng với khoảng 22.071 căn, giảm 32% so với năm 2022 và cũng là mức thấp nhất trong 5 năm gần đây.
Nguồn cung mở bán chủ yếu tập trung tại TP.HCM (đặc biệt là khu Đông) và Bình Dương. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9.664 căn, chiếm 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022. Tiêu thụ chủ yếu tập trung ở dự án tầm trung, giá từ 40 – 55 triệu đồng/m2, có pháp lý hoàn thiện và tiến độ xây dựng nhanh chóng, dễ kết nối với trung tâm thành phố.
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận giảm mạnh so với năm 2022. Năm 2023, có 907 căn đến từ 28 dự án, giảm 87% so với năm trước. Đồng Nai, Long An và TP.HCM là những địa phương giảm mạnh nhất. Lượng tiêu thụ mới rất thấp, chỉ 315 căn, chiếm 35% nguồn cung mới, giảm 8% so với năm 2022.
Nguồn cung mới nhà biệt thự tại TP.HCM giảm mạnh so với năm 2022
Giao dịch chủ yếu diễn ra ở nhóm sản phẩm với giá trung bình từ 1,9 – 2,4 tỷ đồng/căn, chủ yếu trong 6 tháng đầu năm. Bình Dương đảm nhận vai trò quan trọng trong phân khúc nhà phố/biệt thự TP.HCM và vùng phụ cận, chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới trên thị trường.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự suy giảm đáng kể về nguồn cung và tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2022. Trong phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường đón nhận 2.542 căn từ 67 dự án trong năm 2023, giảm 58% so với năm trước. Tỉ lệ tiêu thụ đạt 21%, giảm 13% so với năm 2022.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 từ 34 dự án, cung cấp khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với lượng tiêu thụ đạt khoảng 366 căn, tương đương 6% so với năm trước.
Phân khúc condotel trong năm 2023 ghi nhận 5.937 căn từ 45 dự án (trong đó có 4 dự án mới). Tỉ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 20% (1.164 căn).
Bước sang năm 2024, dự kiến thị trường sẽ duy trì trạng thái tương tự như năm 2023, với mức độ biến động tích cực phụ thuộc vào từng phân khúc cụ thể.
Nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong năm 2024 dự kiến sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm. Số lượng mới dao động khoảng 2.900 – 3.100 nền, chủ yếu tập trung ở các khu vực như Long An, Đồng Nai và Bình Dương.
Thị trường đất nền dự án tại tỉnh Long An
Sự chú ý của thị trường dự kiến sẽ hướng vào nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tài chính mạnh mẽ và dự án đã hoàn thiện cả về hạ tầng và pháp lý. Mặt bằng giá đất nền dự kiến sẽ duy trì ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2024.
Ở phân khúc căn hộ, dự kiến nguồn cung mới sẽ tăng so với năm 2023, dự đoán dao động trong khoảng 12.000 – 15.000 căn, chủ yếu tập trung ở TP.HCM với khoảng 8.000 – 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 – 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu mỗi địa phương có khoảng 300 – 500 căn. Các tỉnh thành khác tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.
Nguồn cung và sức cầu thị trường đầu năm không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và dự kiến sẽ tăng trưởng từ Quý III, khi các chính sách pháp lý thấm vào thị trường, giúp giải quyết các vấn đề pháp lý và đồng thời hỗ trợ phục hồi kinh tế.
Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế dẫn đầu tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương và các tỉnh lân cận. Mặt bằng giá bán sơ cấp không dự kiến có nhiều biến động trong năm 2024 hoặc chỉ có điều chỉnh tăng nhẹ để đối mặt với áp lực từ chi phí đầu vào.
