Con đường Vành đai 4 vượt qua 7 quận, huyện của Hà Nội, bao gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai và Thường Tín. Tuy nhiên, dòng vốn từ những nhà đầu tư chuyên nghiệp trong lĩnh vực “săn” đất nền không phản ánh đồng đều trên cả 7 vùng này.
Khu vực thị trường nhà đất sôi động
Trao đổi với phóng viên, một chuyên gia môi giới có kinh nghiệm cho biết, khu vực Hà Đông đang là nơi thu hút sự chú ý lớn nhất từ phía người mua, dù thị trường bất động sản đang gặp khó khăn. Các giao dịch đất nền ở đây vẫn diễn ra sôi động và giá đất có xu hướng tăng.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Cụ thể, ở những phường thuộc Vành đai 4 như Phú Lương, Phú Lãm, giá đất dao động khoảng 70 – 80 triệu đồng/m2, đồng thời được đánh giá cao với điều kiện giao thông thuận lợi, ngõ rộng và hai ô tô có thể tránh nhau. Đối với các lô đất nằm trong ngõ nhỏ, mức giá thấp hơn, dao động từ 45 – 53 triệu đồng/m2. Tại khu vực Yên Nghĩa, những mảnh đất có vị trí đắc địa, ngõ rộng có giá vượt quá 100 triệu đồng/m2, trong khi những lô nằm trong ngõ nhỏ có giá khoảng 48 triệu đồng/m2.
Theo một nhà đầu tư, Hà Đông đã trải qua một chuỗi giai đoạn tăng giá đất kể từ khi chính thức nâng cấp lên quận vào năm 2009. Điểm đột phá tiếp theo là khi tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông được khởi công, đưa thị trường bất động sản tại đây trở nên sôi động hơn. Gần đây, sự xuất hiện của dự án Vành đai 4 tiếp tục làm tăng tính thanh khoản của thị trường.
“Nằm trong số những khu vực mà Vành đai 4 đi qua, Hà Đông thu hút nhiều dân cư nhất. Nhiều nhà đầu tư đã mua đất ở đây, phân lô và xây dựng nhà liền kề. Các căn nhà có diện tích khoảng 30-32 m2, giá dao động từ 2,5 – 3 tỷ đồng. Việc bán có thể mang lại lợi nhuận vài trăm triệu đồng, ngược lại, vẫn tạo ra dòng tiền ổn định thông qua việc cho thuê,” nhà đầu tư chia sẻ.
Huyện Hoài Đức cũng thu hút sự chú ý không kém. Giá đất tại đây đã ghi nhận mức tăng 10 – 15% so với cùng kỳ năm trước. Đối với các lô đất có mặt tiền đẹp, thuận lợi cho ô tô đỗ cửa, giá dao động từ 50 – 70 triệu đồng/m2. Đối diện, những nền đất nằm trong những con ngõ nhỏ thường được giao dịch với mức giá chung quanh 40 triệu đồng/m2.
Hà Đông và Hoài Đức có điểm chung là cả hai khu vực đều nằm gần trung tâm thành phố Hà Nội, có nhiều trường đại học và các khu đô thị lớn. Hà Đông, chẳng hạn, có đến 12 trường đại học và học viện, trong đó có 2 trường tọa lạc tại các phường có Vành đai 4 đi qua là Đại học Đại Nam (phường Phú Lãm) và Đại học Phenikaa (phường Yên Nghĩa). Đặc biệt, Hà Đông hiện còn sở hữu 22 khu đô thị với con số này không ngừng gia tăng.
Tại Hoài Đức, mặc dù chưa đạt đến sự phát triển của Hà Đông, nhưng vẫn có đến 2 trường đại học lớn là Học viện Chính sách và Phát triển (xã An Thượng) và Đại học Thành Đô (xã Kim Chung). Ngoài ra, khu vực này còn sở hữu một số dự án đô thị quy mô như Mailand Hanoi City (xã An Khánh), Splendora (xã An Khánh), An Lạc Green Symphony (xã Vân Canh)…
Khu vực thị trường nhà đất trầm lắng
Trái ngược với Hà Đông và Hoài Đức, thị trường đất nền tại huyện Sóc Sơn đang trải qua một giai đoạn tương đối ổn định. Giá đất ổn định hoặc thậm chí có nơi giảm giá với mức 12 – 15 triệu đồng/m2.
Anh T., một nhân viên môi giới địa phương, chia sẻ rằng “Đất ở Sóc Sơn khá dễ mua với mức giá hợp lý. Hiện tại, khó có khả năng tăng giá, và đợt ‘sóng’ gần đây nhất đã trôi qua từ cuối năm 2021.”
Theo tìm hiểu của chúng tôi, đa phần thị trường đất nền tại các huyện có Vành đai 4 chạy qua đều được mua bán theo kiểu đầu cơ. Người mua thường “đóng băng” đầu tư nếu không thể đạt được lợi nhuận ngay trong thời gian ngắn.
Các huyện cách trung tâm Hà Nội hơn 25 km đang gặp phải thực tế ít dân cư mới chuyển đến sinh sống, thiếu hụt tiện nghi và hạ tầng hiện đại. Vấn đề di chuyển cũng là một thách thức đối với những người làm việc hoặc học tập trong nội thành.
Theo ông Q., một nhà đầu tư có kinh nghiệm, “Mê Linh và Sóc Sơn là hai khu vực có tiềm năng lớn. Theo đồ án quy hoạch Thủ đô, hai huyện này sẽ phát triển thành thành phố phía Bắc, chuyên về đô thị dịch vụ và hội nhập quốc tế.”
Tuy nhiên, ông Q. cũng lưu ý rằng do tầm nhìn của đồ án quy hoạch có vẻ quá xa, nên người mua cũng chưa thể hoàn toàn tin tưởng vào tiềm năng của hai khu vực này. Ít nhà đầu tư sẵn lòng “chôn vốn” đến năm 2045 – thời điểm thành phố phía Bắc dự kiến hoàn thành hình thành. Thông tin về quy hoạch hiện tại chỉ là lý do giữ lợi thế về giá từ phía bên bán.
“Tính đặc thù của thị trường đất nền vùng ven thường dẫn đến tình trạng giao dịch nhanh chóng, trong vài tháng đã chuyển đổi chủ nhân. Dù có thông tin về quy hoạch hiện tại, những nhà đầu tư thường chỉ quan tâm ở mức độ nghe đồn. Phần lớn họ ưa chuộng chiến lược đầu tư an toàn, ổn định tại các khu vực đông dân cư, có thanh khoản cao. Việc đặt cược vào tương lai 10, 20 năm sau thường được coi là quá mạo hiểm”, ông Q. chia sẻ.
Mặc dù vậy, không thể phủ nhận tiềm năng phát triển mà Vành đai 4 mang lại cho thị trường bất động sản địa phương. Theo Savills, sau khi hạ tầng hoàn thiện, tuyến đường này sẽ mang lại lợi ích cho 77 dự án hiện tại và trong tương lai.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh rằng việc phát triển hạ tầng giao thông mới và mở rộng đã tạo ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản địa phương. Tuy nhiên, ông cũng khuyến cáo rằng người mua cần duy trì sự đánh giá khách quan để có tầm nhìn dài hạn.
“Thông tin về sự nóng lên, sốt đất thường chỉ là chiêu thức của các ‘đội lái’ để tạo đà cho thị trường. Nhà đầu tư cần phải cẩn trọng, nắm vững thông tin về thị trường, hiểu rõ về quy hoạch và tính thanh khoản để tránh rủi ro và chôn vốn”, ông Đính nhấn mạnh.