Phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đã chứng kiến một sụt giảm mạnh chưa từng có về nguồn cung mới, một vấn đề gắn liền với khó khăn về pháp lý trong việc triển khai các dự án mới. Đây là yếu tố chính đẩy giá trung bình trên toàn thị trường lên mức cao kỷ lục, khoảng 200 triệu đồng/m2.
Khan hiếm nguồn cung biệt thự liền kề
Báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho quý III/2023 đều báo cáo về tình trạng khan hiếm nguồn cung biệt thự và nhà liền kề, cùng với sự gia tăng liên tục của giá bất động sản trong phân khúc này. Đặc biệt, theo báo cáo của Savills, quý III đã ghi nhận mức nguồn cung mới của biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội giảm mạnh, với mức giảm 76% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 94% so với cùng kỳ năm 2022. Còn nguồn cung bất động sản sơ cấp cũng giảm 9% theo quý và 39% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm tỷ trọng lớn.
Xem thêm: Biệt thự Hà Đông
Nhìn tổng thể, nguồn cung trên toàn thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 chỉ bằng 1/20 so với những năm trước. Mặc dù nguồn cung rất hiếm hoi, nhưng hầu hết nó tập trung ở các quận xa trung tâm như Gia Lâm. Thậm chí, có một lượng lớn nguồn cung mới đến từ Hưng Yên, một thị trường ven đô mà trước đây ít được chú ý.
Theo Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, ông Nguyễn Hoài An, quan điểm của Savills về tình hình nguồn cung biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm gần đây là đúng. Trong quý 3/2023, thị trường Hà Nội đã ghi nhận sự mở bán 710 căn mới từ 5 dự án, tập trung ở phía Bắc và Hưng Yên. So với quý II/2023, lượng căn mở bán trong quý III đã tăng gấp gần 5 lần. Tuy nhiên, tổng cộng trong 9 tháng năm 2023, tổng nguồn cung mới đã giảm 81% so với cùng kỳ của các năm 2020 và 2021, khi chỉ ghi nhận hơn 2.100 căn mới.
Sự khan hiếm trong nguồn cung kết hợp với nhu cầu cao của thị trường đã khiến số căn bán được trong quý 3/2023 tiếp tục vượt qua nguồn cung mới, đạt 910 căn và tăng 51% so với quý 2. Tổng số căn đã bán được trong 9 tháng năm 2023 đạt 2.580 căn, vượt qua tổng nguồn cung mới được mở bán trong kỳ. Phần lớn số căn đã bán tập trung tại các dự án đô thị lớn ở phía Đông Hà Nội. Ngoài ra, quý này cũng ghi nhận một số dự án tại Mê Linh đã tiến hành bán đợt tiếp theo với tỷ lệ bán khá tốt.
Giá bán tiếp tục xu hướng tăng
Sự suy giảm đáng kể về nguồn cung là một trong những yếu tố chính đẩy giá bất động sản phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu tại Savills Hà Nội, cho biết hiện nay giá trung bình của các biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đã vượt mức 200 triệu đồng/m2. Điều này có sự tăng đáng kể so với thời kỳ trước đây, khi giá trung bình chỉ cần khoảng 100 triệu đồng/m2 tại các quận trung tâm.
Thông tin từ cuộc khảo sát thực tế cũng cho thấy rằng các dự án lớn xung quanh Hà Nội đã chứng kiến sự gia tăng giá bất động sản trong vài năm qua. So với mức giá trung bình 100 triệu đồng/m2 vào năm 2018, hiện giá bất động sản phân khúc thấp tầng tại khu vực phía Đông Hà Nội đã tăng lên 214 triệu đồng/m2, phía Tây Hà Nội là 226 triệu đồng/m2, phía Bắc là 244 triệu đồng/m2 và phía Nam là 186 triệu đồng/m2.
Trong đó, ở phía Bắc, khu đô thị Starlake đã có giá bán từ 300-500 triệu đồng/m2, còn khu vực phía Đông, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm đã tiến đến mức gần 200 triệu đồng/m2. Phía Tây, bất động sản cũng ghi nhận giá trị liên tục cao, với KĐT Vinhomes Green Bay có giá khoảng 400 triệu đồng/m2 và The Manor Central Park khoảng 320 triệu đồng/m2. Và xa hơn về phía Tây, biệt thự Park City đã chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2.
Xem thêm: Liền kề Hà Đông
Thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đã có những chuyển biến tích cực hơn trong quý 3/2023 nhờ vào việc lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư. Mặc dù nguồn cung mới vẫn còn hạn chế, dự kiến sẽ có sự cải thiện trong quý 4/2023, và có khả năng ghi nhận sự tăng cường thanh khoản với sự hỗ trợ từ mức lãi suất thấp cũng như tâm lý tích cực của người mua nhà vào cuối năm.
Đánh giá triển vọng thị trường vào cuối năm, bà Hằng cho biết dự kiến sẽ có thêm 695 căn biệt thự và nhà liền kề từ bảy dự án được ra mắt vào cuối năm 2023. Quận Tây Hồ sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất với 24%, tiếp theo là Long Biên với 21% và Gia Lâm với 20% thị phần. Khu vực Tây vẫn đang chứng kiến tình trạng khan hiếm trong nguồn cung tương lai.
Dự kiến việc xây dựng Vành đai 4 đang được triển khai giai đoạn 2015 sẽ thúc đẩy sự phát triển của các khu vực ngoại ô (Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Thanh Trì) và các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh. Khi Vành đai 4 hoàn thành vào năm 2027, dự kiến nguồn cung nhà ở tại các khu vực này sẽ tăng lên 36% so với tình hình hiện tại. Điều này sẽ giúp giảm áp lực cho thị trường nội thành, nơi quỹ đất trở nên ngày càng khan hiếm.