Cho thuê bất động sản là kênh tạo ra dòng tiền cố định cho các nhà đầu tư, đôi khi giúp các nhà đầu tư giải quyết bài toán trả lãi suất và tái cấp vốn để sở hữu các bất động sản khác. Mặc dù vậy, để có thể lựa chọn được bất động sản đầu tư cho thuê là không hề dễ. Trong bài viết này Nhà Đất Club sẽ chia sẻ với các bạn cách để chọn mua bất động sản cho thuê tiềm năng mới nhất.
Làm thế nào để chọn mua bất động sản cho thuê tiềm năng
Có 4 bước chính mà các nhà đầu tư bất động sản nên chú ý để có thể chọn mua bất động sản cho thuê tiềm năng:
Tìm kiếm các bất động sản cần bán có tiềm năng cho thuê để mua
Các trang web bất động sản là nơi có nguồn thông tin tốt cho việc tìm kiếm bất động sản phù hợp để cho thuê ở các khu vực thành phố và địa phương khác nhau. Bạn có thể dễ dàng tìm thấy các bđs phù hợp và tiến hành các thủ tục mua bán.
Đánh giá bất động sản và khu vực lân cận
Vị trí rất quan trọng đối với bất động sản. Sau đây là những tiêu chí mà bạn cần cân nhắc khi lựa chọn mua bất động sản để đầu tư cho thuê:
- Các xu hướng vĩ mô trên thị trường, chẳng hạn như sự thay đổi về giá trị nhà và giá thuê nhà qua từng năm, tăng trưởng dân số và việc làm, tỷ lệ hộ gia đình có người thuê ở và thuế suất thuế bất động sản
- Nội thất và ngoại thất của bất động sản, bao gồm diện tích, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, sơ đồ mặt bằng và mô hình 3D, kiểm tra tài sản và báo cáo quyền sở hữu cũng như lịch sử thanh toán thuê hiện tại nếu ngôi nhà đã được cho thuê.
- Rủi ro tiềm ẩn và lợi nhuận của các vùng lân cận khác nhau vì vậy bạn cũng cần phải đánh giá một cách kỹ lưỡng.
- Các tiện ích lân cận, chẳng hạn như gần đường cao tốc và phương tiện công cộng, nhà hàng và khu mua sắm, trường học và bệnh viện, công viên và giải trí…
Tính toán thu nhập và chi phí
Các yếu tố cần tính đến khi nghĩ về thu nhập và chi phí bao gồm thu nhập cho thuê theo thị trường hiện tại, tỷ lệ phòng trống, chi phí khác chẳng hạn như số tiền thanh toán giảm và sửa chữa cần thiết ngay lập tức, chi phí hoạt động và dòng tiền.
Chi phí hoạt động và chi phí sở hữu bất động sản cho thuê thông thường bao gồm:
- Quảng cáo và tiếp thị
- Tìm kiếm và sàng lọc người thuê
- Phí quản lý tài sản
- Sữa chữa và bảo trì
- Gốc và lãi thế chấp
- Phí dịch vụ chuyên nghiệp
Quyết định cách quản lý tài sản
Bất động sản cho thuê có thể do chủ đầu tư chủ động tự quản lý hoặc do công ty quản lý bất động sản quản lý. Đôi khi các nhà đầu tư tự quản lý việc cho thuê để tìm hiểu cách tổ chức hoạt động và tính toán chi phí nhưng nhanh chóng cảm thấy mệt mỏi khi phải liên tục làm việc với người thuê và phải sửa chữa khi bị hỏng hóc.
Các công ty quản lý bất động sản có thể tạo sự an tâm cho nhà đầu tư bằng cách quảng cáo tìm kiếm khách hàng cho một bất động sản cho thuê còn trống phòng, sàng lọc người thuê, ký hợp đồng thuê, thu tiền thuê, giao tiếp với người thuê và xử lý sửa chữa và bảo trì.
Có phần mềm cho thuê tài sản tốt cũng là một phần quan trọng trong việc đầu tư vào bất động sản cho thuê. Các nhà đầu tư có thể tự động hóa việc theo dõi thu nhập và chi phí, tạo các báo cáo tài chính và làm cho việc khai thuế nhanh hơn và dễ dàng hơn.
Chỉ số tài chính bất động sản cho thuê mà nhà đầu tư cần quan tâm
Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng nhiều công thức và số liệu khác nhau để đo lường hiệu quả tài chính hiện tại và dự kiến của một bất động sản cho thuê:
- Dòng tiền: Được tính bằng cách trừ tất cả các chi phí khỏi tất cả các khoản thu nhập nhận được trong một khoảng thời gian cụ thể. Bất động sản cho thuê có thể có dòng tiền dương hoặc âm hoặc chỉ mang lại thu nhập cho thuê vừa đủ để hòa vốn.
- Tỷ suất sinh lợi: Được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm và được xác định bằng cách lấy dòng tiền trước thuế hàng năm chia cho tổng số tiền đã đầu tư.
- Thu nhập hoạt động ròng (NOI): Có được bằng cách trừ đi chi phí hoạt động, không bao gồm bất kỳ khoản thanh toán thế chấp và đóng góp tài khoản dự trữ vốn nào, từ tổng thu nhập cho thuê thu được.
- Tỷ lệ vốn hóa: Tỷ lệ hoàn vốn được tính bằng cách chia NOI cho giá trị tài sản hoặc giá mua.
- Hệ số nhân tiền thuê (GRM): Đo lường khả năng sinh lời tiềm năng của bất động sản cho thuê so với các bất động sản tương tự bằng cách chia giá hoặc giá trị bất động sản cho tổng thu nhập cho thuê. Nói chung, GRM càng thấp, thì bất động sản càng hấp dẫn, vì có nhiều tổng thu nhập hơn so với giá mua.
- Quy tắc 1%: Quy định rằng tổng thu nhập cho thuê hàng tháng từ một ngôi nhà phải bằng hoặc lớn hơn 1% giá mua. Ví dụ, nếu giá chào bán của một ngôi nhà là 150.000 đô la, thì giá thuê theo thị trường hợp lý ít nhất phải là 1.500 đô la mỗi tháng.
- Quy tắc 50%: Có nghĩa là 50% tổng thu nhập cho thuê sẽ được sử dụng để thanh toán chi phí hoạt động, không bao gồm bất kỳ khoản thanh toán thế chấp nào và các khoản đóng góp vào tài khoản dự trữ vốn.
Tóm lại
Trên đây chúng tôi vừa chia sẻ tới các bạn những bước chọn mua bất động sản để đầu tư cho thuê sinh lời. Chúng tôi hi vọng các thông tin này sẽ hữu ích với các bạn. Nhà Đất Club cung cấp các kiến thức về đầu tư, kiếm tiền từ bất động sản và những dịch vụ hỗ trợ truyền thông bất động sản chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam.
