3 cách phổ biến để tái đầu tư dòng tiền vào bất động sản cho thuê của bạn

Một trong những lý do chính để đầu tư vào bất động sản cho thuê là do dòng tiền tiềm năng mà chúng mang lại. Trong khi một số nhà đầu tư sử dụng dòng tiền để bổ sung thu nhập hoặc chi trả cho các chi phí cá nhân, những nhà đầu tư khác lại thích tái đầu tư dòng tiền cho bất động sản cho thuê để tạo ra dòng tiền định kỳ.

Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ cùng các bạn xem xét lợi ích của việc tái đầu tư dòng tiền vào bất động sản cho thuê, thảo luận một số cách phổ biến nhất để sử dụng dòng tiền tái đầu tư và giải thích cách tái đầu tư dòng tiền.

Lợi ích của việc tái đầu tư dòng tiền vào bất động sản cho thuê

Với sự quan tâm và lập kế hoạch đầy đủ, dòng tiền từ bất động sản cho thuê có thể cho phép nhà đầu tư chuyển từ làm việc toàn thời gian sang bán thời gian hoặc bỏ hẳn một công việc fulltime. Tuy nhiên, tùy thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư, việc tái đầu tư dòng tiền vào bất động sản cho thuê ngay hôm nay để có thêm tiền trong tương lai có thể có ý nghĩa tài chính nhiều hơn:

• Tạo thêm thu nhập: Các nhà đầu tư bất động sản tái đầu tư dòng tiền vì một lý do tương tự giống như các nhà đầu tư thị trường bất động sản. Bằng cách sử dụng dòng tiền để mua thêm tài sản tạo thu nhập, các nhà đầu tư có thể gia tăng sự giàu có theo thời gian với nhiều dòng tiền.
• Tăng danh mục đầu tư bất động sản nhanh hơn: Hiệu ứng quả cầu tuyết trong bất động sản xảy ra khi nhà đầu tư tiết kiệm tất cả dòng tiền cho đến khi có đủ tiền để trả trước cho một bất động sản cho thuê khác. Dòng tiền từ cả hai bất động sản cho thuê sau đó được lưu cho đến khi có tiền cho bất động sản cho thuê thứ ba, v.v.
• Nhận các điều khoản cho vay tốt hơn: Tiết kiệm từ dòng tiền để thực hiện khoản trả trước lớn hơn cho một bất động sản cho thuê tiếp theo là một cách khác để tái đầu tư dòng tiền. Trả trước từ 20% trở lên giúp nhà đầu tư tránh phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn và điều kiện vay hấp dẫn hơn. Đó là vì khoản trả trước lớn hơn có nghĩa là nhà đầu tư có nhiều quyền lợi hơn trong cuộc chơi và ít rủi ro hơn cho người cho vay.

Cách tái đầu tư dòng tiền từ bất động sản cho thuê

Dưới đây là các cách để tái đầu tư dòng tiền từ bất động sản cho thuê để có khả năng tăng thu nhập cho thuê, huy động vốn để mua thêm bất động sản cho thuê và xây dựng danh mục bất động sản cho thuê lưu chuyển tiền mặt theo thời gian:

Nâng cấp, cải tạo bất động sản để tăng giá trị cho thuê

Đưa dòng tiền trở lại bất động sản cho thuê bằng cách cải tạo và nâng cấp có thể giúp tăng thu nhập cho thuê. Đó là vì người thuê thường sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn để đổi lấy các tiện nghi tốt hơn, chẳng hạn như không gian thêm cho văn phòng tại nhà hoặc nhà bếp hoặc nhà tắm được sửa sang lại.

Theo nguyên tắc chung, hầu hết các cải tạo bất động sản cần được thêm vào cơ sở nguyên giá của bất động sản cho thuê và được khấu hao theo thời gian. Vì vậy, ngoài việc tạo thêm thu nhập cho thuê, nhà đầu tư có thể yêu cầu chi phí khấu hao lớn hơn để giảm thu nhập ròng chịu thuế.

Tạo nguồn tiền để trả trước

Sử dụng dòng tiền tự do để thanh toán số dư thế chấp nhanh hơn có thể là một cách tốt khác để tái đầu tư dòng tiền vào bất động sản cho thuê. Số dư cho vay thấp hơn kết hợp với giá trị bất động sản tăng cao có thể mang lại nguồn tiền để trả trước cho một bất động sản cho thuê khác chỉ trong vài năm.

Ví dụ sau sử dụng các giả định sau:

• Giá nhà tăng 5% mỗi năm.
• Số dư thế chấp phản ánh số dư cuối năm sau khi thực hiện các khoản thanh toán gốc và lãi (P&I) theo lịch trình.
• Dòng tiền tái đầu tư được sử dụng để trả nợ thế chấp nhanh hơn.
• Tái cấp vốn bằng tiền mặt được sử dụng để rút vốn chủ sở hữu ra khỏi bất động sản cho thuê như khoản thanh toán trước cho căn nhà cho thuê thứ hai.
• Nhà đầu tư giữ 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà đầu tiên khi thực hiện thu hồi tiền mặt.

Sau 4 năm, một nhà đầu tư có thể sử dụng khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt và rút hơn 37.000 đô la vốn chủ sở hữu từ bất động sản cho thuê đầu tiên để sử dụng làm khoản thanh toán giảm 20% cho bất động sản cho thuê thứ hai, trong khi vẫn giữ 20% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà đầu tiên:

• Giá trị tài sản ở Năm 4: $ 173,644
• Số dư khoản vay mới sau khi tái cấp vốn bằng tiền mặt: $ 138,915
• Vốn chủ sở hữu 20% được giữ trong căn nhà đầu tiên sau khi tái cấp vốn: $ 34,729
• Vốn chủ sở hữu được rút ra để sử dụng làm tiền trả trước cho một bất động sản cho thuê khác: $ 71,959 – $ 34,729 = $ 37,230

Giả sử một nhà đầu tư mua căn nhà thứ hai với giá 173.644 đô la, vốn chủ sở hữu 37.230 đô la được rút ra từ ngôi nhà đầu tiên có thể được sử dụng để thanh toán 21% cho bất động sản cho thuê thứ hai.

Lưu ý rằng ví dụ của chúng tôi giả định rằng giá nhà liên tục tăng 5% mỗi năm, dòng tiền tái đầu tư vẫn giữ nguyên và giá thuê và dòng tiền ròng không tăng.

Xây dựng danh mục tài sản cho thuê

Bây giờ, hãy xem cách một nhà đầu tư có thể tái đầu tư dòng tiền cho bất động sản cho thuê từ một bất động sản để mua thêm một bất động sản cho thuê sau mỗi 5 năm. Ví dụ đơn giản này sử dụng các giả định sau:

• Nhà cho thuê số 1 được mua bằng tiền mặt.
• Khoản thanh toán giảm 20% cho các bất động sản cho thuê bổ sung được tăng lên bằng cách tiết kiệm thu nhập cho thuê.
• Giá nhà tăng 5% mỗi năm.

Lưu ý rằng ví dụ đơn giản ở trên giả định rằng giá thuê và chi phí hoạt động không thay đổi trong toàn bộ thời gian nắm giữ 20 năm và không có cải tạo hoặc nâng cấp vốn nào được thực hiện để tăng giá trị tài sản hoặc thu nhập cho thuê.

Lời kết

Dòng tiền chỉ từ một bất động sản cho thuê được mua ngày hôm nay có thể tạo ra một khoản đủ để mua một căn nhà tạo thu nhập khác chỉ trong vài năm. Tái đầu tư dòng tiền vào bất động sản cho thuê có thể là một cách tốt để tăng thu nhập định kỳ và tài sản cá nhân theo cấp số nhân, đồng thời đáp ứng các mục tiêu tài chính cá nhân, chẳng hạn như rời bỏ công việc toàn thời gian hoặc nghỉ hưu sớm. Nhà Đất Club – Câu lạc bộ đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, quy tụ những nhà đầu tư hàng đầu thường xuyên chia sẻ các kiến thức hữu ích về kinh doanh và đầu tư bất động sản để thành công hơn.