3 cách định giá chào bán phù hợp đối với bất động sản cho thuê
Có một câu nói trong đầu tư bất động sản rằng lợi nhuận được tạo ra khi một bất động sản được mua, không phải khi nó được bán. Đó là một trong những lý do tại sao việc đưa ra mức giá chào bán phù hợp cho một bất động sản cho thuê là quan trọng. Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ cùng các bạn thảo luận về 3 bước để xác định giá chào bán phù hợp đói với bất động sản cho thuê.
3 cách định giá chào bán phù hợp đối với bất động sản cho thuê
3 cách xác định giá chào bán bất động sản cho thuê
Mặc dù mức giá phù hợp có thể khác nhau giữa các nhà đầu tư này với các nhà đầu tư tiếp theo, nhưng có một số cách phổ biến để xác định giá chào mua bất động sản cho thuê.
So sánh bất động cho thuê đã bán
Cách đầu tiên để xác định giá chào mua của một bất động sản cho thuê trên thị trường là sử dụng phương pháp so sánh giá trị của các động sản cho thuê trong khu vực đã được chào bán gàn đây.
Các ngôi nhà khi đem ra so sánh cần phải có tính tương đồng với bất động sản mà bạn đang có ý định mua như diện tích ngôi nhà, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, kích thước lô đất, số tầng… Bất động sản đang được mua được gọi là tài sản “chủ thể”, và những ngôi nhà được bán gần đây mà chủ thể đang được so sánh được gọi là “tài sản tham khảo”.
Nếu tài sản so sánh có đặc điểm tốt hơn tài sản chủ thể, chẳng hạn như mái nhà hoàn toàn mới, thì một khoản khấu trừ sẽ được thực hiện từ giá trị của công trình đó để làm cho tài sản đó giống với tài sản chủ thể và ngược lại.
Ví dụ sau minh họa cách thức hoạt động của phương pháp so sánh này:
So sánh bất động cho thuê đã bán
Dựa trên các kết quả so sánh ở trên, nhà đầu tư có thể xác định giá chào bán cho căn nhà chủ thể phải từ $ 120 đến $ 124 mỗi foot vuông, hoặc $ 144,000 đến $ 148,800, mọi thứ khác đều bằng nhau.
Có một số lợi ích khi sử dụng phương pháp so sánh giá bán trước đó để xác định giá giá mua phù hợp đối với bất động sản cho thuê:
Đây là cách tiếp cận phổ biến nhất được các thẩm định viên sử dụng, do đó rủi ro tài sản không được thẩm định cho mục đích cho vay được giảm thiểu.
Bởi vì thu nhập từ bất động sản cho thuê không được tính vào giá trị định giá, điều này làm giảm rủi ro nhà đầu tư trả quá cao khi mua một bất động sản cho thuê.
Nếu bất động sản cho thuê tạo ra thu nhập ròng ổn định, thì dòng tiền là khoản tiền lợi nhuận nhận được từ việc mua nhà theo giá trị thị trường hợp lý.
Cách tiếp cận theo phương pháp thu nhập
Phương pháp tiếp cận thu nhập thường được sử dụng để xác định giá chào bán cho một bất động sản thương mại, chẳng hạn như một tòa nhà văn phòng hoặc trung tâm mua sắm hoặc bất động sản cho thuê nhà ở ở những khu vực khó tìm.
Cách tiếp cận thu nhập tập trung vào thu nhập mà bất động sản cho thuê đang tạo ra so với các bất động sản tương tự trong cùng thị trường bất động sản và tỷ suất vốn hóa hàng năm hoặc tỷ lệ hoàn vốn.
Tỷ lệ giới hạn tài sản cho thuê được tính bằng cách chia NOI cho giá tài sản. NOI được xác định bằng cách trừ đi chi phí hoạt động bình thường, không bao gồm bất kỳ khoản thanh toán thế chấp và chi phí vốn nào, khỏi thu nhập cho thuê.
Trong ví dụ dưới đây, cách tiếp cận thu nhập được sử dụng để xác định giá chào bán cho 4 bất động sản cho thuê từ ví dụ trước:
Cách tiếp cận theo phương pháp thu nhập
Dựa trên cách tiếp cận thu nhập trong ví dụ này, phạm vi lãi suất giới hạn là từ 5% đến 5,9%, đối với tỷ lệ giới hạn trung bình là 5,47%. Để xác định giá chào bán cho tài sản chính dựa trên tỷ lệ giới hạn trung bình, NOI là 8.500 đô la được chia cho 5,47%:
$ 8,500 NOI / 0,0547 = $ 155,393 giá ưu đãi cho tài sản cần bán
Theo cách tiếp cận thu nhập, tài sản cần bán được định giá thấp hơn $ 5,393, mọi thứ khác đều bằng nhau.
Gross rent multiplier – Hệ số cho thuê gộp
Phương pháp tiếp cận hệ số GRM định giá bất động sản cho thuê dựa trên tổng tiền thuê được tạo ra. GRM được tính bằng cách chia giá bất động sản cho tổng thu nhập cho thuê hàng năm.
Vốn đầu tư / Thu nhập năm (trước chi phí) = HỆ SỐ GRM
Theo quy luật chung, GRM càng thấp, thì thỏa thuận tiềm năng càng tốt, mọi thứ khác đều bình đẳng. Đó là bởi vì GRM càng thấp, thì tổng thu nhập cho thuê càng nhiều so với giá bất động sản.
Chúng ta hãy xem xét GRM của các tài sản có thể so sánh:
Gross rent multiplier – Hệ số cho thuê gộp
Để xác định giá chào bán của một bất động sản dựa trên GRM, GRM được nhân với tổng thu nhập hàng năm của bất động sản đó. Dựa vào GRM ở trên, giá chào của tài sản cho thuê phải nằm trong khoảng từ 127.500 đô la đến 145.500 đô la.
Đó là khoảng giá chào bán khá lớn, điều này cũng cho thấy một trong những hạn chế khi sử dụng phương pháp GRM để định giá bất động sản cho thuê. Trong khi GRM nhanh chóng và dễ sử dụng, nó không tính đến các thông tin quan trọng như chi phí vận hành tài sản hoặc NOI.
Tóm lại
Trên đây là 3 phương pháp giúp bạn dễ dàng định giá một bất động sản cho thuê để có thể đưa ra mức giá phù hợp cho giao dịch mua bán. Hi vọng các thông tin trong bài viết hữu ích với các bạn. Hãy theo dõi website nhadatclub.com để cập nhật cho mình những tin tức đầu tư nhà đất mới nhất.
