Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Blog bất động sản » Thị trường bất động sản » Dòng tiền và sự tăng giá: Nhà đầu tư nên chọn cái nào?

Dòng tiền và sự tăng giá: Nhà đầu tư nên chọn cái nào?

Mục tiêu của đầu tư vào bất động sản là kiếm tiền, và 2 trong số những cách mà các nhà đầu tư hy vọng kiếm được lợi nhuận là thông qua dòng tiền và sự tăng giá. Khi mua bất động sản cho thuê, nhiều người tự hỏi liệu đầu tư vào dòng tiền hay sự tăng giá có mang lại ý nghĩa kinh doanh tốt hơn hay không.

Tất nhiên, câu trả lời cho câu hỏi này phụ thuộc vào mục tiêu và chiến lược tài chính riêng của nhà đầu tư bất động sản, bởi vì mỗi cách tiếp cận đều có những ưu và khuyết điểm. Để giúp bạn quyết định một chiến lược có thể phù hợp với doanh nghiệp của mình, hãy đến với bài viết dưới đây của Nhà Đất Club.

Dòng tiền và sự tăng giá: Nhà đầu tư nên chọn cái nào?
Dòng tiền và sự tăng giá: Nhà đầu tư nên chọn cái nào?

Dòng tiền từ bất động sản cho thuê

Dòng tiền từ bất động sản cho thuê là số tiền còn lại vào cuối mỗi kỳ, sau khi đã thu được toàn bộ doanh thu cho thuê và đã thanh toán tất cả các hóa đơn. Lý tưởng nhất là dòng tiền của bất động sản cho thuê là dương, và thu nhập cho thuê nhiều hơn là chi phí.

Tuy nhiên, đôi khi bạn có thể có dòng tiền âm. Ví dụ, một bất động sản không được lấp đầy bởi người thuê, hoặc chi phí sửa chữa đột xuất vượt quá số thu nhập cho thuê trong một tháng nhất định.

Dòng tiền từ bất động sản cho thuê
Dòng tiền từ bất động sản cho thuê

Ưu điểm của việc đầu tư cho dòng tiền

Tiền thuê nhà của người thuê trả cho việc thế chấp và chi phí vận hành tài sản.

Dòng tiền từ thu nhập cho thuê thu được được sử dụng để thanh toán các chi phí sở hữu và vận hành tài sản hoặc đóng góp vào tài khoản chi phí vốn (CapEx), với bất kỳ khoản tiền mặt dư thừa nào là lợi nhuận của chủ sở hữu, miễn là tài sản có dòng tiền dương.

Tái đầu tư thu nhập cho thuê giúp xây dựng của cải nhanh hơn

Sử dụng thêm dòng tiền để thực hiện các cải tạo bđs cho phép tăng tiền thuê hoặc trả thêm tiền cho một khoản thế chấp, có thể giúp tăng vốn chủ sở hữu nhanh hơn và tạo quỹ cho khoản trả trước hướng tới mua thêm bất động sản cho thuê.

Dòng tiền tạo ra nhiều dòng thu nhập

Bất động sản cho thuê có dòng tiền dương có thể tạo ra các dòng thu nhập bổ sung cho một nhà đầu tư, dẫn đến tăng cường tự do tài chính và có thể nghỉ hưu sớm.

Có nhiều lựa chọn tài chính hấp dẫn hơn cho bất động sản cho thuê với dòng tiền

Người cho vay xem xét dòng tiền của bất động sản đầu tư để xác định các điều kiện và điều khoản cho vay, lãi suất và thậm chí khoản vay có được chấp thuận hay không. Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho dịch vụ nợ hàng năm. Đây là số liệu chính mà các nhà cho vay sử dụng để xác định xem bất động sản cho thuê có tạo ra đủ dòng tiền để trang trải các khoản thanh toán nợ hay không.

Có rất nhiều lợi thế khi đầu tư vào bất động sản cho thuê có dòng tiền. Tuy nhiên, đôi khi có thể khó tìm thấy bất động sản cho thuê mang lại dòng tiền thuận lợi, đặc biệt là ở những thị trường nơi giá nhà đang tăng nhanh và giá thuê chưa bắt kịp.

Đó là lý do tại sao một số nhà đầu tư tập trung vào việc tăng giá nhà trước tiên và dòng tiền là lựa chọn thứ hai.

Có nhiều lựa chọn tài chính hấp dẫn hơn cho bất động sản cho thuê với dòng tiền
Có nhiều lựa chọn tài chính hấp dẫn hơn cho bất động sản cho thuê với dòng tiền

Tăng giá bất động sản

Sự tăng giá trong lĩnh vực bất động sản là sự gia tăng giá trị căn nhà từ năm này sang năm khác. Khi giá nhà tăng cao, vốn chủ sở hữu cũng tăng vì có sự chênh lệch lớn hơn giữa giá nhà và số dư thế chấp hoặc giá mua ban đầu.

Ví dụ: Giả sử một nhà đầu tư mua một ngôi nhà trị giá 150.000 đô la cho một gia đình với khoản thanh toán trước 20% là 30.000 đô la. Tại thời điểm mua, số dư thế chấp là 120.000 đô la và vốn chủ sở hữu là 30.000 đô la, là chênh lệch giữa giá trị tài sản và số dư thế chấp.

Bây giờ, tua nhanh 5 năm và giả sử giá trị căn nhà đã tăng 50%. Ngôi nhà dành cho một gia đình bây giờ sẽ trị giá 225.000 đô la và số dư thế chấp sẽ là 110.000 đô la, bởi vì một phần của mỗi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng được sử dụng để trả dần số dư nợ.

Vốn chủ sở hữu sẽ là $ 115,000, là chênh lệch giữa giá trị tài sản hiện tại và số dư thế chấp. Nói cách khác, 30.000 đô la được đầu tư như một khoản trả trước trong ví dụ này hiện có giá trị 115.000 đô la sau 5 năm.

Ưu điểm của việc đầu tư vào tài sản có khả năng tăng giá cao

Chiến lược đầu tư mua và giữ

Đầu tư để tăng giá có thể là một chiến lược tốt cho các nhà đầu tư mua và nắm giữ tài sản trong dài hạn. Trong khi giá trị nhà có thể dao động từ năm này sang năm khác, giá nhà đã tăng trong lịch sử. Kể từ năm 1990, giá bán nhà trung bình được bán ở Hoa Kỳ đã tăng hơn 229%, dựa trên nghiên cứu của Cục Dự trữ Liên bang.

Tái cấp vốn bằng tiền mặt

Vốn chủ sở hữu có thể được rút ra khỏi bất động sản bằng cách tái cấp vốn bằng tiền mặt. Sau khi chuyển vốn chủ sở hữu thành tiền mặt, nhà đầu tư có thể sử dụng vốn tạo ra từ sự tăng giá làm khoản trả trước cho một bất động sản cho thuê bổ sung trong khi vẫn giữ được căn nhà đầu tiên.

Sử dụng linh hoạt hơn

Bất động sản cho thuê không tạo ra dòng tiền dương khi cho thuê dài hạn có thể mang lại dòng tiền dương khi được sử dụng như một khoản cho thuê trong các kỳ nghỉ ngắn hạn, tùy thuộc vào thị trường địa phương và tiện nghi của bất động sản.

Theo AirDNA, công ty phân tích STR, doanh thu trung bình hàng ngày (ADR) của việc cho thuê kỳ nghỉ ngắn hạn là $ 264,60 mỗi đêm, tính đến tháng 1 năm 2021. Lưu ý rằng mặc dù STR có thể mang lại thu nhập cho thuê cao hơn, nhưng chi phí hoạt động cũng lớn hơn.

Dòng tiền và sự tăng giá: Làm thế nào để lựa chọn?

Đầu tư cho dòng tiền và đầu tư để tăng giá đều có những ưu và nhược điểm. Trong hầu hết các trường hợp, nhà đầu tư không phải lựa chọn giữa 2 phương án này vì bất động sản cho thuê có thể tăng giá và tạo ra dòng tiền, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ.

Khi phân tích bất động sản cho thuê để mua, điều quan trọng là phải xem xét nhiều tình huống khác nhau, chẳng hạn như thay đổi đối với thu nhập cho thuê và chi phí hoạt động và sự tăng giá.

Tóm lại

Dòng tiền và sự tăng giá đều sở hữu những ưu nhược điểm riêng, tuy nhiên cả hai phương án đều tạo ra những lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư, cách tốt nhất là có thể tìm kiếm các bất động sản vừa tạo ra dòng tiền và vẫn tăng giá trong tương lai để đầu tư. Tuy nhiên, điều này là không hề dễ dàng với bất kỳ nhà đầu tư nào. Hi vọng bài viết trên đây có thể hữu ích với các bạn khi cần lựa chọn giữa dòng tiền và sự tăng giá trong đầu tư nhà đất.