Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Blog bất động sản » Marketing bất động sản » Hướng dẫn cho Nhà đầu tư Bất động sản

Hướng dẫn cho Nhà đầu tư Bất động sản

Trong giao dịch bất động sản truyền thống, người mua nhà có thể đăng ký thế chấp thông qua một công ty cho vay mà họ lựa chọn. Làm như vậy, người mua sẽ đảm bảo được lãi suất và lịch trả nợ cho ngôi nhà mới của họ. Nhiều người không biết rằng quy trình này cũng có thể được áp dụng khi mua căn nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư.

Thế chấp thông thường có thể là một cách đáng tin cậy để đảm bảo tài trợ cho một ngôi nhà mới, ngay cả khi bạn đang trong quá trình trả tiền cho một ngôi nhà. Điều này đặt ra câu hỏi, ” bạn có thể có bao nhiêu khoản thế chấp ?” Tiếp tục đọc để tìm câu trả lời và tìm hiểu về các phương pháp tài trợ thay thế có thể có.

Bạn có thể có bao nhiêu khoản thế chấp?

Theo Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (thường được gọi là Fannie Mae), bạn có thể có tối đa 10 khoản thế chấp đứng tên mình cùng một lúc. Giới hạn hiện tại đã được công bố vào năm 2009 như một phần của quá trình phục hồi từ cuộc Đại suy thoái. Trước đây, có nhiều giới hạn hơn về số lượng thế chấp thông thường mà chủ nhà hoặc nhà đầu tư có thể có cùng một lúc.

Tuy nhiên, chỉ vì bạn có thể đủ điều kiện cho mười khoản thế chấp không nhất thiết có nghĩa là người cho vay của bạn sẽ chấp thuận chúng. Quá trình đăng ký có thể trở nên khó khăn hơn nếu bạn đã có nhiều khoản thế chấp trong tên của mình – đặc biệt là sau lần thứ tư. Mong đợi người cho vay của bạn yêu cầu thanh toán trước cao hơn, tín dụng tốt hơn và thậm chí nhiều hơn trong dự trữ tiền mặt.

tăng số lượng các khoản thế chấp
tăng số lượng các khoản thế chấp

Làm thế nào để đủ điều kiện cho 1 đến 4 khoản thế chấp

Đối với hầu hết các phần, bạn sẽ không gặp vấn đề gì khi đủ điều kiện cho tối đa bốn khoản thế chấp – nếu bạn đáp ứng các tiêu chí do người cho vay của bạn chỉ định. Người cho vay cầm cố có xu hướng yêu cầu những điều sau:

  • Bằng chứng thu nhập chính thức
  • Điểm tín dụng từ 670 đến 740
  • Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) lên đến 80 phần trăm
  • Bản kê khai tài sản và các khoản nợ
  • Thông tin tài chính về bất động sản đầu tư hiện có
  • Thông tin về các khoản thế chấp hiện tại

Làm thế nào để đủ điều kiện cho 5 đến 10 khoản thế chấp

Khi Fannie Mae tăng số lượng các khoản thế chấp mà một người mua có thể đủ điều kiện nhận, họ cũng thực hiện các yêu cầu nghiêm ngặt hơn để được chấp thuận. Nếu bạn dự định đăng ký thế chấp từ năm đến mười, bạn sẽ cần phải đáp ứng các tiêu chí sau:

  • Bằng chứng chính thức về thu nhập trong hai năm qua, cho thấy thu nhập cho thuê từ bất kỳ tài sản nào
  • Điểm tín dụng tối thiểu là 720
  • Trả trước 25% cho các căn hộ gia đình đơn lẻ hoặc trả trước 30% cho các bất động sản nhiều căn
  • Không thanh toán thế chấp trễ hạn trong năm qua
  • Không có vụ phá sản hoặc bị tịch thu nhà nào trong vòng bảy năm qua
  • Dự trữ tiền mặt để trang trải ít nhất sáu tháng thanh toán

Ưu điểm của nhiều thế chấp

Một số lợi ích liên quan đến nhiều khoản thế chấp đã khiến chủ nhà cũng như các nhà đầu tư theo đuổi phương thức tài trợ này cho một số bất động sản. Một trong những đặc quyền lớn nhất là bạn không cần có nhiều tiền mặt để đảm bảo cho nhiều khoản thế chấp (ngoại trừ các khoản trả trước và chi phí đóng) .

Nhiều khoản thế chấp cũng cho phép bạn thoải mái với tài chính của mình và thiết lập hệ thống để quản lý các khoản thanh toán của bạn theo thời gian. Về mặt tổ chức, đây có thể là một cách tuyệt vời để hợp lý hóa chi phí hoạt động của bạn. Bạn cũng có thể tận dụng vốn chủ sở hữu mà bạn tích cóp được trong một ngôi nhà để bắt đầu trả cho một ngôi nhà khác thông qua khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn góp mua nhà (HELOC).

Nhược điểm của nhiều thế chấp

Điều quan trọng nhất liên quan đến nhiều khoản thế chấp là khoản nợ bạn sẽ phải gánh. Nếu bạn bị mất thu nhập, bất kể nguyên nhân là gì, bạn vẫn phải gánh chịu tất cả các khoản thanh toán thế chấp của mình. Điều này có thể khiến bạn có nguy cơ bị tịch thu tài sản và điểm tín dụng giảm, khiến việc đầu tư trở nên khó khăn hơn trong tương lai.

Một lưu ý khác cần biết là thế chấp không phải lúc nào cũng là cách tiết kiệm chi phí nhất để tài trợ cho một bất động sản. Khi thêm nhiều căn nhà vào danh mục đầu tư của mình, bạn có thể phải đối mặt với lãi suất cao hơn khi làm việc với một công ty cho vay truyền thống. Nhiều nhà đầu tư sẽ chọn làm việc với các công ty cho vay tiền tư nhân, nguồn cung ứng cộng đồng hoặc thậm chí là các đối tác kinh doanh khi họ bắt đầu mua ngày càng nhiều bất động sản cho thuê.

Cách quản lý nhiều thế chấp

Bạn sẽ cần có hệ thống tổ chức mạnh để quản lý nhiều khoản thế chấp. Bạn nên theo dõi lịch trình trả nợ của mình và cập nhật chúng thường xuyên. Bạn có thể sắp xếp lịch trả nợ của mình để tránh một lượng lớn tiền mặt rời khỏi tài khoản của bạn vào một thời điểm mỗi tháng.

Nhiều nhà đầu tư nhận thấy rằng làm việc với cùng một tổ chức tài chính địa phương là cách tốt nhất để đăng ký nhiều khoản thế chấp. Tuy nhiên, những người khác có thể nói rằng làm việc với các nhà cung cấp khác nhau là cách tốt nhất để đảm bảo lãi suất thấp. Mua sắm xung quanh các điều khoản thế chấp tốt nhất mỗi khi bạn nộp đơn và xây dựng hệ thống giám sát của riêng bạn. Tổ chức là chìa khóa khi quản lý tài chính của bạn (và tài sản cho thuê).

phương pháp tài trợ trong bất động sản
phương pháp tài trợ trong bất động sản

Các giải pháp thay thế để tài trợ cho nhiều khoản thế chấp

Có rất nhiều phương pháp tài trợ trong bất động sản; Bạn chỉ cần biết nơi để tìm. Dưới đây là một vài trong số nhiều lựa chọn thay thế cho người cho vay thế chấp để giúp bạn bắt đầu:

  • Chương trình thuộc tính Fannie Mae 5-10
  • Các khoản cho vay tiền khó
  • Các khoản cho vay chăn
  • Các khoản cho vay theo danh mục đầu tư
  • Rút tiền tái cấp vốn

Chương trình thuộc tính Fannie Mae 5-10

Fannie Mae đã triển khai chương trình tài trợ 5-10 bất động sản vào năm 2009 để đối phó với cuộc khủng hoảng nhà ở quốc gia. Chương trình được thiết kế cho các nhà đầu tư có trình độ cao với mục đích hỗ trợ phục hồi kinh tế. Giới hạn trước khi triển khai chương trình này là bốn thuộc tính. Theo chương trình, những người cho vay truyền thống cung cấp khoản vay trong khi Fannie Mae chịu rủi ro.

Dưới đây là các tiêu chuẩn mà nhà đầu tư phải đáp ứng để tham gia vào chương trình:

  • Có điểm tín dụng 720
  • Có thể giảm 25% đối với nhà một gia đình (30% đối với nhà nhiều gia đình)
  • Có các khoản tiền cần thiết để trang trải PITI trên tất cả các tài sản
  • Cung cấp các tờ khai thuế từ hai năm trước cho thấy thu nhập cho thuê
  • Không thể có bất kỳ vụ phá sản, tịch thu nhà hoặc vi phạm pháp luật nào quá 30 ngày trong lịch sử thế chấp
  • Biểu mẫu thuế 4506-T

Các khoản cho vay tiền khó

Các khoản vay tiền khó được phát hành bởi các cá nhân hoặc công ty tư nhân và thường đi kèm với các yêu cầu phê duyệt thấp hơn và lãi suất cao hơn. Các khoản vay này cũng được biết đến với thời hạn nhanh chóng, với các nhà đầu tư sẽ đóng trong vài ngày hoặc vài tuần (thay vì 30 ngày thông thường). Hầu hết những người cho vay sẽ yêu cầu tài sản thế chấp – có nghĩa là nếu bạn không thanh toán, người cho vay sẽ lấy được tài sản. Điều đó nói lên rằng, các khoản vay tiền khó là một lựa chọn tuyệt vời để đảm bảo nguồn tài chính một cách nhanh chóng.

Các khoản cho vay chăn

Một khoản vay tổng hợp sẽ cho phép bạn gộp nhiều khoản thế chấp lại với nhau theo cùng một hợp đồng tài chính. Các khoản vay này được biết đến với các yêu cầu phê duyệt nghiêm ngặt; tuy nhiên, chúng là một cách tuyệt vời để giữ tất cả các khoản thanh toán của bạn ở một nơi. Hơn nữa, các nhà đầu tư sử dụng khoản vay tổng hợp có thể đảm bảo cùng một mức lãi suất cho tất cả các tài sản cho thuê của họ. Chúng thường được sử dụng bởi các nhà đầu tư bất động sản, chủ sở hữu bất động sản thương mại và nhà phát triển bất động sản. Nhìn chung, các khoản vay tổng hợp có thể giúp làm cho việc đủ điều kiện cho nhiều khoản thế chấp hiệu quả hơn.

Các khoản cho vay theo danh mục đầu tư

Khoản vay theo danh mục đầu tư là một lựa chọn khác được cung cấp bởi những người cho vay truyền thống, nhưng thay vì bán khoản thế chấp cho một công ty thứ cấp, nó vẫn nằm trong danh mục đầu tư của người cho vay. Các khoản cho vay danh mục đầu tư, đôi khi được gọi là các khoản vay danh mục đầu tư có tài sản thế chấp chéo, có thể tài trợ cho nhiều tài sản trong cùng một khoản vay. Các khoản vay này có thời hạn phê duyệt nhanh hơn, mặc dù chúng có thể đắt hơn so với các khoản vay thế chấp truyền thống về lãi suất và tiền phạt trả trước. Điều này là do người cho vay đang chịu toàn bộ rủi ro của khoản vay.

Rút tiền tái cấp vốn

Tái cấp vốn bằng tiền mặt là một lựa chọn khác có thể giúp bạn thêm tài sản đầu tư vào danh mục đầu tư của mình. Điều này liên quan đến việc khai thác vốn chủ sở hữu bạn đã xây dựng trong một ngôi nhà hiện có và đưa nó vào một bất động sản mới. Tiền mặt có thể được sử dụng như một khoản trả trước để đảm bảo tài chính từ thế chấp truyền thống, khoản vay tiền khó khăn hoặc bất kỳ hình thức cho vay nào khác mà bạn thấy phù hợp. Nhiều nhà đầu tư nhận thấy đây là một lựa chọn tuyệt vời để mua bất động sản mới, vì nó có thể cung cấp khả năng tiếp cận tiền mặt với thời gian nhanh chóng.

Lựa chọn tài chính nào phù hợp với bạn?

Nhiều công cụ tài chính có sẵn cho phép nhà đầu tư quản lý nhiều khoản thế chấp cùng một lúc. Một số công cụ là truyền thống, trong khi những công cụ khác là sáng tạo và tiên tiến. Như đã nói, lựa chọn tài chính nào phù hợp với bạn?

Mặc dù quyết định cuối cùng là của bạn, nhưng có một số yếu tố quyết định lựa chọn tốt nhất. Ví dụ: bạn có thể sẽ muốn chọn tùy chọn đảm bảo rằng giao dịch của bạn sẽ được thực hiện trong khung thời gian bạn cần. Bạn cũng sẽ muốn xem xét các tùy chọn sẽ có tác động nhỏ nhất đến lợi nhuận cuối cùng của bạn và cho phép bạn duy trì dòng tiền của mình. Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, nhiều nhà đầu tư có phong cách đầu tư cá nhân của họ và một số lựa chọn tài chính phù hợp với những phong cách này hơn những phong cách khác. Với những ý tưởng này, hãy chọn phương án tài chính phù hợp nhất với nhu cầu của bạn và sẽ tạo ra kết quả tốt nhất cho bạn về mặt tài chính.

Tóm lược

Tìm hiểu câu trả lời cho ” bạn có thể có bao nhiêu khoản thế chấp ?” có thể làm bạn ngạc nhiên. Rốt cuộc, việc nộp đơn cho khoản vay thế chấp đầu tiên của bạn là một quá trình tẻ nhạt, hãy để một mình lặp lại nó chín lần nữa. Cảm ơn Fannie Mae, quá trình này có thể trở thành hiện thực nếu bạn muốn thêm nhiều bất động sản cho thuê hơn vào danh mục đầu tư của mình. Mặc dù có một số phương pháp tài trợ thay thế, nhưng điều quan trọng là phải hiểu cách thức hoạt động của phương án này. Cơ hội đủ điều kiện cho nhiều khoản thế chấp có thể mở ra cánh cửa mới cho sự nghiệp đầu tư của bạn.