Các nhà đầu tư bất động sản yêu thích vốn chủ sở hữu. Vốn chủ sở hữu có thể tự phát triển và tăng giá trị ròng của bạn khi tài sản tăng giá và cũng có thể cung cấp nguồn vốn để tăng giá trị cho căn nhà hiện có hoặc mua thêm bất động sản cho thuê.
Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ cùng các bạn thảo luận về cách đo lường và tăng vốn chủ sở hữu trong bất động sản, cách hoạt động và cách tránh mất vốn chủ sở hữu trong bất động sản cho thuê.
Vốn chủ sở hữu trong bất động sản là gì?
Vốn chủ sở hữu là khoản chênh lệch giữa giá trị của một ngôi nhà sau khi trừ đi các khoản nợ phải trả cho ngôi nhà đó.
Các nhà đầu tư bất động sản cho thuê mua một cách khôn ngoan và sử dụng đòn bẩy một cách thận trọng thường có thể giữ và tăng vốn chủ sở hữu trong suốt thời gian sở hữu bất động sản. Đôi khi vốn chủ sở hữu có thể bị âm. Điều này xảy ra khi mọi người đưa ra quyết định mua bất động sản không tốt hoặc theo cảm tính hoặc khi sử dụng quá nhiều đòn bẩy.
Các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản của bạn bao gồm loại khoản vay được sử dụng để mua nhà, lãi suất, khoản trả trước, nhu cầu đối với tài sản và chu kỳ thị trường bất động sản bình thường.
Cách tính vốn chủ sở hữu trong bất động sản
Giả sử một nhà đầu tư mua một căn nhà có giá trị thị trường là 150.000 đô la từ một người bán với giá 140.000 đô la.
Anh ta vay mua nhà bằng khoản thế chấp 30 năm với lãi suất 5% và đặt cọc trước 20%. Bất động sản có tỷ lệ tăng giá hàng năm là 3% trong thời gian nắm giữ 5 năm. Vào cuối năm thứ 5, nhà đầu tư bán tài sản với giá trị thị trường hiện tại là 173,891 đô la.
Trong ví dụ này, vốn chủ sở hữu được tạo ra theo một số cách khác nhau:
- 10.000 đô la vốn chủ sở hữu ngay lập tức để mua căn nhà dưới giá trị thị trường
- 28,000 đô la thanh toán trước cũng trở thành vốn chủ sở hữu ngay lập tức
- 33,891 đô la tăng giá trị thông qua sự tăng giá bất động sản trở thành vốn chủ sở hữu
Số tiền thanh toán thế chấp được áp dụng cho tiền gốc cũng tăng dần vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư mỗi tháng cho đến khi tài sản được bán.
Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu là gì?
ROE – hay lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu – được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm và đo lường tỷ suất sinh lợi của một bất động sản so với vốn chủ sở hữu trong bất động sản đó.
Ví dụ: giả sử nhà đầu tư của chúng tôi mua một bất động sản trị giá 150.000 đô la theo giá trị thị trường với khoản thanh toán trước là 20% và tài trợ cho phần còn lại. Nếu bất động sản tạo ra dòng tiền ròng hàng năm là 3,600 đô la thì lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu trong năm đầu tiên sở hữu sẽ là:
- ROE = Dòng tiền ròng / Tổng vốn chủ sở hữu
- 3.600 đô la Dòng tiền ròng / 30.000 đô la vốn chủ sở hữu từ khoản trả trước = 12%
ROE cũng có thể được đo lường trong nhiều năm. Sau 5 năm tiền thuê nhà hàng năm tăng lên, tài sản tăng giá và trả hết nợ gốc bằng các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, các nhà đầu tư của chúng tôi thu hồi vốn chủ sở hữu sẽ trông giống như sau:
- 4,200 đô la Dòng tiền ròng (phản ánh mức tăng tiền thuê hàng năm) / 55,000 đô la (kết hợp giữa tăng giá và giảm tiền gốc) = 7,6%
Nguyên nhân khiến ROE thấp hơn năm đầu là do vốn chủ sở hữu tăng nhanh hơn so với mức tăng tiền thuê hàng năm. Điều đó không nhất thiết là xấu, vì hiện tại nhà đầu tư đã tích lũy vốn chủ sở hữu là 55.000 đô la để tái đầu tư trong khi vẫn nắm giữ tài sản cho thuê dòng tiền đầu tiên của mình.
Làm thế nào để xây dựng vốn chủ sở hữu của bạn
Cách mà các nhà đầu tư bất động sản có thể xây dựng vốn chủ sở hữu là mua và nắm giữ bất động sản trong dài hạn. Nhưng hầu hết các chủ sở hữu bất động sản cho thuê đều muốn thúc đẩy tăng trưởng vốn chủ sở hữu, bởi vì vốn chủ sở hữu tăng nhanh hơn khiến nguồn tiền sẵn có nhanh hơn để mua nhiều tài sản hơn.
Có một số chiến lược mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để xây dựng vốn chủ sở hữu:
- Mua tài sản có LTV thấp (khoản vay theo giá trị) bằng cách sử dụng khoản trả trước lớn hơn.
- Sử dụng dòng tiền ròng để trả nợ thế chấp nhanh hơn.
- Giảm số dư gốc của khoản vay hàng tháng.
- Mua và nắm giữ bất động sản trong dài hạn.
- Cải tạo và nâng cấp để nâng giá cho thuê, tăng thêm giá trị cho bất động sản.
Tại sao có vốn chủ sở hữu là quan trọng đối với các nhà đầu tư
Nhiều nhà đầu tư bất động sản coi vốn chủ sở hữu là “tiền tự do”, là sản phẩm phụ trong chiến lược đầu tư của họ và các chu kỳ thị trường bất động sản bình thường. Có vốn chủ sở hữu trong một tài sản là quan trọng vì một số lý do:
- Vay mua nhà là một hình thức cho vay có bảo đảm, rủi ro thấp hơn cho người cho vay và lãi suất thấp hơn cho người vay.
- Vốn chủ sở hữu có thể được chuyển thành tiền mặt và được sử dụng để thanh toán cho các sửa chữa khẩn cấp hoặc các nâng cấp thường xuyên nhằm gia tăng giá trị và tăng giá thuê.
- Khi một tài sản tích lũy đủ vốn chủ sở hữu, các nhà đầu tư có thể khai thác vốn chủ sở hữu và sử dụng số tiền này như một khoản trả trước cho một khoản đầu tư khác.
Tóm lại
Trên đây, chúng tôi vừa chia sẻ với các bạn vốn chủ sở hữu là gì? Các vấn đề liên quan đến vốn chủ sở hữu. Việc xây dựng vốn chủ sở hữu không diễn ra trong một sớm một chiều. Hi vọng với các chiến lược gia tăng vốn chủ sở hữu trong bài viết sẽ giúp bạn có thêm chiến lược đầu tư nhà đất cho mình.
