Khá ngạc nhiên rằng có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản không bao giờ dừng lại để xem xét loại thị trường hiện tại mà họ đang tham gia là thị trường của người mua hay người bán. Bởi vì họ nghĩ một ngôi nhà là nơi để ở thay vì đầu tư bất động sản cho thuê, họ không biết điều kiện thị trường hiện tại và tương lai sẽ giúp ích hay tổn hại cho chiến lược đầu tư của họ.
Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ giải thích cách nhận biết thị trường hiện tại là thị trường của người mua nhà hay người bán nhà.
Thị trường của người bán bất động sản
Trong thị trường của người bán, có nhiều người mua hơn là có nhà để bán. Khi điều này xảy ra, giá nhà tăng, bất động sản được bán với giá chào bán hoặc cao hơn.
Các dấu hiệu của thị trường người bán bao gồm:
- Thêm dấu hiệu FSBO (do chủ sở hữu bán) vì người bán nghĩ rằng họ không cần đại lý bất động sản để bán nhà của họ
- Những ngôi nhà bán thông qua truyền miệng trước khi chúng được đăng tải trên các trang web đăng tin bất động sản
- Nguồn cung hàng tồn kho giảm và ngày bán trên thị trường ngắn hơn
- Tăng trưởng thị trường việc làm trên mức trung bình do mở rộng hoặc chuyển địa điểm kinh doanh
- Các thành phố đang đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng như đường cao tốc hoặc phương tiện giao thông công cộng
- Các trung tâm mua sắm mới đang mở ra để đáp ứng nhu cầu tăng dân số
Thị trường của người mua bất động sản
Trong thị trường của người mua, có nhiều nhà được bán hơn là có người mua. Các nhà đầu tư bất động sản yêu thích thị trường của người mua, vì quyền thương lượng thuộc về phía họ và họ có thể dễ dàng chuyển sang thỏa thuận tiềm năng tiếp theo nếu người bán không đồng ý với các điều khoản hợp đồng của họ.
Các dấu hiệu về thị trường của người mua bao gồm:
- Ngày càng nhiều biển hiệu “rao bán” và những ngôi nhà được liệt kê để bán
- Bất động sản được bán với giá thấp hơn giá niêm yết ban đầu, thường có nhiều đợt giảm giá trong thời gian niêm yết
- Mức tồn kho đang tăng và các ngày trung bình trên thị trường đang tăng
- Tăng trưởng dân số và việc làm đang có xu hướng giảm liên tục
- Người bán cung cấp các ưu đãi cho người mua
- Người mua được cung cấp các ưu đãi “bổ sung”
- Mặc dù FSBO (để chủ sở hữu bán) có thể là dấu hiệu của thị trường người bán, tài sản do chủ sở hữu trực tiếp bán cũng được tìm thấy trong thị trường của người mua, nhưng vì những lý do ngược lại.
Cách xác định thị trường của người mua hay thị trường của người bán
Có thể dễ dàng nói thị trường thuộc về người bán hoặc người mua, nhưng trong điều kiện thị trường thực tế không phải lúc nào cũng được xác định rõ ràng như vậy. Tùy thuộc vào quy mô của khu vực thành phố, một khu vực có thể là thị trường của người bán trong khi khắp thị trấn có thể có nhiều thị trường của người mua hơn.
Thị trường của người mua và người bán cũng có thể khác nhau tùy theo loại tài sản. Ví dụ, những ngôi nhà dành cho một gia đình có thể luôn thu hút các nhà đầu tư do nhu cầu của người thuê và sự dễ dàng trong việc cho vay và quản lý, trong khi nhu cầu bất động sản thương mại có thể thay đổi lớn dựa trên sự thay đổi bất thường của nền kinh tế.
Dưới đây là cách xác định thị trường hiện tại là của người mua hay thị trường của người bán:
Xác định số lượng hàng tồn kho có sẵn
Một thị trường cân bằng hoặc trung lập không ủng hộ người mua hoặc người bán thường có sẵn hàng tồn kho trong khoảng 6 tháng. Để xác định khoảng điều này bạn có thể lấy số lượng ngôi nhà hiện đang bán và chia cho doanh số bán hàng trong 30 ngày qua:
- 100 căn nhà được niêm yết để bán / 20 căn nhà được bán trong 30 ngày qua = 5 tháng hàng tồn kho
Trong ví dụ trên, thị trường hơi ưu ái người bán vì lượng hàng tồn kho có sẵn dưới 6 tháng. Nếu kết quả lớn hơn 6 tháng, thị trường có thể chuyển thành thị trường của người mua, vì có nhiều nhà để bán hơn nhu cầu.
Phần trăm ngôi nhà bị giảm giá trong thời gian đăng bán
Nếu những ngôi nhà được bán với giá gần bằng với giá đăng bán ban đầu của chúng, điều đó có nghĩa là nhu cầu về bất động sản rất mạnh. Tuy nhiên, nếu một tỷ lệ lớn người bán giảm giá chào bán ban đầu, thì đó là dấu hiệu cho thấy thị trường có thể đang chuyển dịch theo hướng có lợi cho người mua.
Ngày trên thị trường
Số ngày trên thị trường – hoặc DOM – theo dõi số ngày giữa một ngôi nhà được liệt kê là “đang bán” và ngôi nhà đang theo hợp đồng và ngoài thị trường đến trạng thái “bán đang chờ xử lý”. Nếu một thị trường có lịch sử DOM trung bình là 60 ngày và bạn nhận thấy số ngày hiện tại trên thị trường là 45, điều đó có nghĩa là các ngôi nhà đang bắt đầu bán nhanh hơn bình thường.
Nhưng trước khi giả định thị trường là thị trường của người bán, các nhà đầu tư nên hỏi tại sao các căn nhà lại bán nhanh hơn. Ví dụ, nếu nhà bán nhanh hơn bình thường do giảm giá, thị trường có thể thực sự có lợi cho người mua chứ không phải người bán mặc dù số ngày trung bình thị trường đang giảm.
Theo dõi xu hướng giá bán nhà
Nếu giá liên tục tăng trong một khu vực, đó là thị trường của người bán. Nhưng các nhà đầu tư nhà đất có kinh nghiệm biết rằng không có gì đi lên mãi mãi.
Thị trường có thể chuyển đổi nhanh chóng một cách đáng ngạc nhiên từ thị trường của người bán sang thị trường của người mua nếu giá tăng quá cao và quá nhanh hoặc nếu có quá nhiều người cố gắng bán cùng lúc khiến cung bắt đầu vượt cầu.
Lãi suất ảnh hưởng đến nhu cầu
Lãi suất thế chấp thấp làm cho việc mua bất động sản cho thuê trở nên hợp lý hơn đối với các nhà đầu tư và chủ nhà.
Nhưng khi lãi suất bắt đầu tăng, người mua – đặc biệt là những người mua lần đầu không bán căn nhà hiện có – có thể bị định giá ngoài thị trường. Khi điều này xảy ra, nhu cầu về bất động sản cho thuê thường tăng lên, và lượng nhà ở của những người thuê bắt đầu tăng lên.
Các khoản thế chấp quá hạn và âm vốn chủ sở hữu
Hai dấu hiệu khác cho thấy một khu vực có thể đang chuyển sang thị trường của người bán là tỷ lệ phần trăm chủ nhà có thế chấp quá hạn và âm vốn chủ sở hữu.
Cả hai số liệu này đều có thể chỉ ra rằng thị trường bất động sản đang trở nên khó khăn. Những người không thể thanh toán thế chấp đúng hạn cuối cùng sẽ bị người cho vay xiết nợ, trong khi chủ sở hữu có vốn chủ sở hữu âm có thể quyết định trả lại căn nhà cho ngân hàng.
Điều này tạo ra cơ hội tiềm năng cho các nhà đầu tư mua bất động sản với giá thấp hơn giá trị thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên tiến hành một cách thận trọng, vì ngày càng nhiều các vụ tịch thu nhà cũng có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang đi vào một xu hướng giảm theo chu kỳ.
Kết luận
Trên đây là những dấu hiệu nhận biết thị trường hiện tại là của người bán hay người mua và những lợi thế cũng như bất lợi khi các nhà đầu tư ở những thị trường này. Hi vọng bài viết này sẽ hữu ích với các bạn.
