Những rủi ro cần tránh khi sử dụng đòn bẩy trong bất động sản

Đòn bẩy trong bất động sản không còn quá xa lạ với các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là với nhà đầu tư đã có kinh nghiệm. Đòn bẩy mang lại lợi nhuận và giúp nhà đầu tư gia tăng vốn một cách nhanh chóng, tuy nhiên phương pháp này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro. Trong bài viết này Nhà Đất Club sẽ chia sẻ với các bạn về đòn bẩy bất động sản là gì? Những rủi ro cần tránh khi sử dụng đòn bẩy trong bất động sản?

Đòn bẩy trong bất động sản là gì?

Đòn bẩy là sử dụng nợ để tăng lợi tức đầu tư tiềm năng. Ví dụ đơn giản nhất cho bất động sản là một khoản thế chấp, tức là bạn đang sử dụng tiền của chính mình để làm đòn bẩy cho việc mua bán. Trong hầu hết các trường hợp, khoản thanh toán trước 20% (và lịch sử tín dụng tốt) giúp bạn có được 100% tài sản và ngôi nhà bạn muốn. Khoản thanh toán trước 20% có nghĩa là bạn đang sử dụng đòn bẩy 80%. Một số chương trình thế chấp thậm chí có thể cho phép bạn đặt cọc ít hơn.

Ví dụ về việc sử dụng đòn bẩy

Giả sử rằng bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà trong một khu phố tuyệt vời. Bạn có 50.000 đô la để mua một ngôi nhà. Bạn tìm thấy hai tài sản: một căn nhà trị giá 250.000 đô la mà bạn sẽ cần thế chấp và một căn nhà trị giá 50.000 đô la mà bạn có thể mua hoàn toàn.

Bạn có thể tiếp tục với căn nhà trị giá 250.000 đô la và ngân hàng sẽ cho bạn khoản thế chấp 200.000 đô la nếu bạn đặt cọc 50.000 đô la, hay 20%. Giả sử rằng bất động sản ở khu vực này có thể tăng 5% một năm, thì trong 12 tháng, khoản đầu tư trị giá 262.500 đô la.

Ngoài ra, bạn cũng có thể mua ngay căn nhà 50.000 đô la. Không có thế chấp và bạn không nợ ai cả. Nếu thị trường bất động sản tăng 5% một năm, trong 12 tháng, khoản đầu tư của bạn trị giá 52.500 đô la.

Trong trường hợp đầu tiên, đòn bẩy hoạt động có lợi cho bạn, làm tăng giá trị đầu tư bất động sản của bạn. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản giảm 5% trong năm đầu tiên đó, bạn sẽ mất 12.500 đô la. Kịch bản thứ hai sẽ chỉ giảm 2.500 đô la.

Những điều cần tránh khi sử dụng đòn bẩy bất động sản

Khi được sử dụng một cách hợp lý, đòn bẩy bất động sản có thể là một công cụ hữu hiệu để các nhà đầu tư bất động sản tăng lợi tức đầu tư. Điều quan trọng là tránh đưa ra quyết định mà không xem xét đúng các lĩnh vực rủi ro trong đòn bẩy. Tránh những hành vi rủi ro cao và bạn có cơ hội thành công cao hơn rất nhiều khi sử dụng đòn bẩy bất động sản.

Dựa vào tỷ suất lợi nhuận tăng cao trong quá khứ để quyết định

Nhiều nhà đầu tư bất động sản đã gặp rắc rối khi nghĩ rằng những gì đã xảy ra trước đây sẽ tái diễn. Có lẽ vài năm trở lại đây thị trường bất động sản rất tốt. Tuy nhiên, lịch sử không phải là yếu tố tiên đoán về tương lai. Bạn không thể dựa vào tương lai để tạo ra kết quả tương tự.

Ngay cả khi bất động sản đã tăng giá với tỷ lệ 12% đến 20% trong vài năm, việc trông đợi tỷ lệ đó tiếp tục là một đề xuất cực kỳ rủi ro. Nó có thể khiến bạn trả nhiều tiền hơn để mua bất động sản, với mong đợi nhận ra được sự khác biệt khi bán ra với tỷ suất lợi nhuận cao. Nếu điều đó không xảy ra, bạn đang nắm giữ một khoản lỗ.

Khi bạn lập kế hoạch đầu tư bất động sản có đòn bẩy, hãy xem xét ba trường hợp: tốt nhất, xấu nhất và nhiều khả năng nhất.

Phải chịu khoản thế chấp cao trong thời gian dài

Bạn cảm thấy tuyệt vời khi có thể sở hữu bất động sản với khoản trả trước rất thấp. Bạn đang xem xét các con số và thấy lợi tức đầu tư thực sự cao do số tiền bỏ ra thấp của bạn.

Vấn đề là bạn sẽ phải thanh toán các khoản lãi suất thế chấp cao hơn đi kèm với đòn bẩy cao. Ví dụ: nếu đây là một khoản thế chấp, bạn sẽ phải thực hiện các khoản trả lãi hàng tháng, và bạn càng vay nhiều, khoản thanh toán hàng tháng càng cao.

Nếu thị trường có phần đi xuống hoặc bạn không thể thanh khoản tài sản của mình trong thời gian dự kiến, bạn có thể thấy mình không thể duy trì các khoản trả lãi thế chấp giống như thời điểm ban đầu. Nếu bạn không thể thực hiện việc trả lãi suất đều đặn, khoản đầu tư của bạn đang gặp nguy hiểm.

Quên mất rằng “dòng tiền là vua”

Dòng tiền là một trong những yếu tố giúp bạn có thể trụ vững khi thực hiện thao tác sử dụng đòn bẩy để sở hữu bất động sản.

Nếu thu nhập cho thuê từ bất động sản của bạn, sau khi trừ đi chi phí thế chấp và chi phí vận hành khác, mang lại một khoản tiền mặt đáng kể vào túi bạn hàng tháng, thì việc tài sản không tăng giá trị trong năm nay sẽ không đáng lo ngại. Nhưng nếu tất cả các khoản đầu tư vào bất động sản của bạn đều giảm, dòng tiền tạo ra không đủ điều đó có nghĩa là bạn và khoản đầu tư của mình đang ở trong tình trạng báo động.

Kết luận

Trên đây chúng tôi vừa chia sẻ với các bạn một số kiến thức về sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản và những rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Các bạn có thể tham khảo thêm nhằm giúp hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư. Hãy truy cập nhadatclub.com thường xuyên để cập nhật các tin tức mới nhất về đầu tư bất động sản.