Hướng dẫn phân tích giá trị bất động sản bằng phương pháp so sánh

Nhiều người nói rằng giá trị bất động sản nằm trong mắt của người nắm giữ. Mặc dù điều này là hoàn toàn đúng khi nói về tiềm năng của bất động sản cho thuê tạo ra thu nhập, nhưng điều đó không có nghĩa là bạn phải trả nhiều tiền hơn cho một bất động sản cho thuê so với giá trị thị trường của nó ở thời điểm hiện tại. Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ chia sẻ với các bạn 8 bước để phân tích giá trị bất động sản bằng phương pháp so sánh.

Phân tích giá trị bất động sản bằng phương pháp so sánh là gì?

Phân tích giá trị bất động sản bằng phương pháp so sánh (CMA) là phân tích giá của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực hoặc khu vực lân cận để có thể xác định giá trị thị trường của bất động sản đang cần so sánh.

CMA cung cấp thông tin nhanh về giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, trong các thị trường bất động sản đầy biến động, nơi giá trị tài sản thay đổi nhanh chóng, CMA có thể dễ dàng trở nên không chính xác, đôi khi chỉ sau vài tuần.

Hướng dẫn phân tích giá trị bất động sản bằng phương pháp so sánh

Có tám bước mà các bạn cần tuân theo khi tạo phân tích giá trị bất động sản bằng phương pháp so sánh:

Bước # 1: Thu thập thông tin chi tiết về tài sản cần so sánh

• Địa chỉ đường phố, tên vùng lân cận, thành phố / đô thị, quận
• Năm xây dựng / năm đã thực hiện các cải tiến lớn (nếu có)
• Kích thước lô đất
• Tổng diện tích bất động sản
• Số phòng ngủ, số tầng
• Tình trạng hoàn thiện nội thất và đồ đạc
• Các tiện nghi đặc biệt như hồ bơi, khu vui chơi…

Bước # 2: Xem xét giá trị nộp thuế của bất động sản và dữ liệu đăng bán trước đó

Sử dụng giá trị nộp thuế của tài sản ở địa phương làm căn cứ tham khảo, nhưng hãy nhớ rằng giá trị được sử dụng cho mục đích thuế không giống với giá trị thị trường.

Bước # 3: Phân tích khu vực xung quanh

Thu thập các thông tin xung quanh bất động sản cần bán như: Khu vực giao thông và các tiện ích giải trí, mua sắm, công viên. Các vấn đề ảnh hưởng đến giá bán như gần khu vực xử lý rác, khu công nghiệp, sân bay,…

Bước # 4: Lựa chọn các bất động sản trong cùng khu vực để so sánh

• Tổng hợp danh sách các tài sản đã bán, hết hạn và đang chờ bán gần đây nhất
• Số tầng, diện tích, số phòng ngủ, phòng tắm,…cố gắng tìm kiếm các tài sản có tính chất tương đồng nhiều nhất với tài sản cần so sánh.
• Diện tích cũng tương đồng và không chênh lệch quá 10% so với tài sản gốc
• Các tiện ích xung quanh cần được xác định cụ thể
• Kích thước lô, cấu hình lô và vị trí tương tự
• Số năm xây dựng của căn nhà cũng phải tương đương nhau nếu tài sản gốc có cả nhà và đất
• Các tính năng và tiện nghi tương tự như nhà để xe, hồ bơi,..

Bạn càng xác định và lựa chọn được các tài sản tương đồng nhiều với tài sản gốc thì giá trị đưa ra càng chính xác.

Bước # 5: Xác định điều chỉnh giá trị cho tài sản so sánh so với tài sản gốc

• Điều chỉnh giá trị tài sản so sánh để cho biết liệu tổng thể tốt hơn hay kém hơn so với tài sản gốc
• Điều chỉnh tổng thể có thể được thực hiện cho bất kỳ biến nào bao gồm phòng ngủ và phòng tắm, diện tích và kích thước lô đất, vị trí, năm xây dựng và tiện nghi…
• Giá của tài sản gốc sẽ tăng lên khi tài sản so sánh được đánh giá kém hơn và ngược lại tài sản so sánh có nhiều ưu thế hơn thì giá tài sản gốc sẽ giảm xuống.

Bước # 6: Tính giá trung bình trên mỗi m2 của bất động sản

Bước # 7: Nhân giá trung bình/m2 với diện tích của bất động sản. Đây sẽ là giá trị của bất động sản sau khi thẩm định.

Bước # 8: Đàm phán dựa trên giá trị thẩm định.

Kết luận

Sử dụng CMA để phân tích giá trị bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư định hình rõ hơn về giá trị thị trường của nhà đất trước khi quyết định xuống tiền đầu tư. Điều này giúp làm giảm rủi ro, tránh việc mua bị hớ. Tuy nhiên, giá trị thị trường được xác định theo phương pháp này rất dễ thay đổi nên bạn chỉ nên tham khảo trong thời gian ngắn mà thôi. Hi vọng bài viết này sẽ hữu ích với các cá nhân và nhà đầu tư nhà đất.