Dòng tiền ròng là gì và tại sao nó lại quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản?

Theo nguyên tắc chung, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản không mua các bất động sản không có dòng tiền dương. Tuy nhiên, dòng tiền có thể là những thứ khác nhau đối với những người khác nhau. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là nhà đầu tư phải chú ý đến dòng tiền ròng và hiểu cách dòng tiền ròng có thể ảnh hưởng đến các tính toán tài chính khác được sử dụng để định giá bất động sản cho thuê. Hãy tìm hiểu điều này trong bài viết dưới đây của chúng tôi.

Dòng tiền ròng là gì?

Net cash flow là dòng tiền ròng hay dòng tiền thuần

Dòng tiền ròng là lượng tiền mặt còn lại sau khi hoàn thành một giao dịch. Các nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường đo lường dòng tiền ròng hàng tháng và hàng năm để theo dõi dòng tiền vào và ra trong một khoảng thời gian cố định.

Điều quan trọng cần nhớ là dòng tiền ròng không bao gồm các khoản khấu trừ chi phí không bằng tiền như khấu hao tài sản. Các chi phí này được sử dụng để giảm thu nhập ròng chịu thuế, nhưng không phải là dòng tiền.

Tại sao dòng tiền ròng chính xác lại quan trọng

Bằng cách tính toán chính xác dòng tiền ròng, nhà đầu tư bất động sản cũng có thể xác định chính xác lợi nhuận tiềm năng của một khoản đầu tư thay vì phụ thuộc vào hiệu suất của chủ sở hữu trước đó hoặc báo cáo theo quy trình.

Dòng tiền ròng cũng có thể giống như thu nhập hoạt động ròng (NOI) miễn là các chi phí không phải tiền mặt như khấu hao tài sản không được bao gồm trong NOI.

Các công thức đầu tư bất động sản phổ biến sử dụng dòng tiền ròng bao gồm:

• Tỷ suất hoàn vốn = NOI / Giá trị thị trường
• Tiền hoàn vốn = Dòng tiền ròng / Cơ sở đầu tư
• NPV = Giá trị hiện tại ròng của dòng tiền chiết khấu trong tương lai
• IRR = Tỷ suất hoàn vốn nội bộ để tính ROI hoặc lợi tức đầu tư
• DSCR = NOI (không bao gồm thanh toán thế chấp) / Thanh toán nợ
• LTV = Tỷ lệ cho vay trên giá trị hoặc Dư nợ / Giá trị tài sản khi công thức lãi suất trần sử dụng NOI dự kiến ​​để tính giá trị thị trường của một khoản đầu tư. Hay nói cách khác, Giá trị tài sản = NOI (dự báo) / Tỷ lệ vốn hóa = 15.000 đô la NOI (dự báo) / Tỷ lệ giới hạn 6% = 250.000 đô la giá trị tài sản với điều kiện NOI dựa trên tính toán dòng tiền ròng chính xác.

3 lý do khiến dòng tiền thuần quan trọng với nhà đầu tư

Ngoài việc tính toán chính xác các công thức sử dụng dòng tiền ở trên, có ba lý do khác khiến việc phân tích dòng tiền ròng chính xác là rất quan trọng trước khi đầu tư vào bất động sản:

Phân tích tài chính dự kiến

Các nhà đầu tư bất động sản biên soạn một phân tích theo quy ước để hiểu được dòng tiền tiềm năng mà một khoản đầu tư sẽ tạo ra. Tuy nhiên, đáng ngạc nhiên là có khác nhiều người mua dựa vào bản phân tích tài chính dự kiến của người bán khi quyết định có đầu tư hay không.

Đó là một sai lầm lớn, bởi vì người bán muốn có được giá cao nhất có thể cho tài sản của họ và có thể phóng đại dòng tiền ròng bằng cách phóng đại thu nhập hoặc chi phí thấp hơn. Thay vào đó, người mua nên tạo phân tích dòng tiền của riêng họ bằng cách xác định chính xác thu nhập cho thuê bất động sản và chi phí hàng tháng.

Thu nhập cho thuê bị “thổi phồng”

Nhiều nhà đầu tư bất động sản thích đưa ra giá trị tiềm năng của bất động sản bằng cách sử dụng các công thức đơn giản như quy tắc 1% hoặc quy tắc 50%. Quy tắc 1% quy định rằng tiền thuê hàng tháng ít nhất phải bằng 1% giá trị tài sản, trong khi quy tắc 50% nói rằng một nửa thu nhập cho thuê sẽ được chi cho chi phí hoạt động.

Mặc dù những phép tính này dễ dàng thực hiện trong đầu bạn, nhưng chúng cũng có thể khiến bạn đau đầu khi tài sản được mua không hoạt động như mong đợi. Thay vào đó, các nhà đầu tư sử dụng phân tích dòng tiền có thể tạo ra dự báo chính xác hơn nhiều về giá trị tài sản và dòng tiền ròng thực sự.

Ngân sách chi phí vốn (CapEx)

Dự báo chính xác dòng tiền ròng cũng cung cấp cho nhà đầu tư ý tưởng về số tiền có sẵn cho ‘CapEx’ hoặc chi phí vốn và các khoản phí không định kỳ như hoa hồng cho thuê và làm mới người thuê.

Theo thời gian, các vật dụng như thiết bị gia dụng, hệ thống sưởi và điều hòa không khí, mái nhà bị hao mòn và cần được thay thế. Những chi phí này có thể dẫn đến thảm họa về dòng tiền nếu không còn đủ dòng tiền ròng để dành tiền cho CapEx, đặc biệt nếu các mặt hàng có giá cao cần được thay thế trong nhiều tài sản cùng một lúc.

Tóm lại

Dòng tiền ròng có thể có ý nghĩa khác nhau đối với các nhà đầu tư khác nhau. Tuy nhiên, phân tích kỹ dòng tiền thuần sẽ giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về khả năng sinh lợi từ bất động sản mà mình sắp sửa đầu tư, qua đó quyết định có nên mua hay không. Hi vọng các kiến thức về dòng tiền ròng trong bài viết này sẽ giúp ích cho các bạn. Hãy tiếp tục theo dõi các bài phân tích về đầu tư bất động sản chuyên sâu khác trên trang web chính thức nhadatclub.com.