Mọi bất động sản thương mại đều có các chỉ số quan trọng, xác định mức độ hấp dẫn của bất động sản này so với các bất động sản khác. Các chỉ số bất động sản thương mại bao gồm lợi nhuận trên giá bất động sản (hoặc OER), lợi tức đầu tư bất động sản và các chỉ số khác. Chúng tôi sẽ giới thiệu với các bạn trong bài viết này.
OER trong đầu tư nhà đất là gì và được tính toán như thế nào
Một trong những chỉ số đầu tư bất động sản quan trọng nhất là OER (còn được gọi là NOI – Thu nhập hoạt động ròng), xác định thu nhập mà bất kỳ nhà đầu tư bất động sản thương mại nào sẽ có được từ việc vận hành một bất động sản sau khi trừ đi tất cả các chi phí hoạt động phát sinh trên cơ sở hàng năm để vận hành một tài sản cho thuê.
OER được định nghĩa theo phần trăm và công thức của nó như sau:
- Tổng chi phí hoạt động hàng năm (TYOE) – Khấu hao hàng năm (YD) chia cho tổng doanh thu (GR) nhân với một trăm phần trăm. Có thể hiểu công thức này như sau:
OER=(TYOE-YD)/GR*100%
Tất cả các con số phải được đưa ra theo giá trị hàng năm của chúng.
Hãy xem xét OER trong ví dụ sau:
Bạn đang điều hành một địa điểm thương mại cho nhiều gia đình thuê. Bạn có 20 căn hộ tạo ra cho bạn 30.000 đô la một tháng. Khấu hao hàng năm của bất động sản là 15% chi phí của nó, giả sử là 55.000 đô la. Chi phí hàng tháng của bạn để vận hành bất động sản này là 20.000 đô la. Do đó, công thức sẽ là:
- OER=(($20,000*12-$55,000)/$30,000*12)*100%=51.39%
Lý tưởng nhất là OER của bạn càng thấp càng tốt. Trong thực tế, bất cứ thứ gì từ 60% đến 80% đều được xem là đủ tốt để coi là một khoản đầu tư dài hạn.
OER bao gồm tất cả các chi phí hoạt động bình thường, được kết nối với việc vận hành bất động sản cho thuê:
- Bảo trì, sửa chữa
- Các tiện ích (nước, điện, kiểm soát côn trùng và chuột, dọn rác, quản lý hồ bơi và cảnh quan)
- Phí quản lý và nhân viên
- Thuế tài sản
- Phí luật sư
- Quảng cáo tiếp thị
- ……
Ngoại trừ chi phí sửa chữa và xây mới hoàn toàn bất động sản.
ROI là gì?
ROI là Lợi tức đầu tư, về cơ bản xác định thời điểm thu hồi vốn của bạn khi đầu tư vào các bất động sản. Giả sử, bạn chi 2 triệu đô la để mua một bất động sản. Bằng cách tính ở trên, bạn có thể kiếm được 360.000 đô la hàng năm từ tài sản đó, trong khi chi tiêu 240.000 đô la hàng năm cho các hoạt động vận hành khác nhau. Khấu hao tiêu tốn thêm $ 55,000. Những gì bạn còn lại là $ 65,000 hàng năm ($ 360,000- $ 240,000- $ 55,000). ROI sẽ là $ 65,000 / $ 2,000,000 = 3,.25%
Tuy nhiên, điều này không cho thấy lợi nhuận thực sự của khoản đầu tư của bạn khi bán nó, vì bạn có thể bán nó với giá cao hơn giá bạn đã mua. Cụ thể hơn, ROI là lượng thời gian cần thiết để bạn hoàn toàn thu hồi vốn đầu tư của mình vào một tài sản bằng cách quản lý tài sản này và thu được lợi nhuận từ nó. Nếu bạn bán nó vào một thời điểm nào đó trong tương lai và nhận được, giả sử 2,5 triệu cho nó, bạn có thể tính toán chỉ số Lợi tức trên tài sản (ROA) mà chúng tôi mô tả bên dưới. Lưu ý: đừng quên tính toán các chi phí liên quan đến khoản vay trong ROI của bạn!
Các chỉ số đầu tư bất động sản khác
ROA: Lợi tức trên tài sản
ROA (Return On Assets) là tỷ suất lợi nhuận trên tài sản, là thước đo bao quát nhất khả năng sinh lợi của một tài sản, đo lường số lợi nhuận kiếm được trên mỗi đồng tài sản được đầu tư. Trong ví dụ đã cho, nếu bạn mua một bất động sản với giá 2 triệu đô la, bán nó trong 5 năm với giá 2,5 triệu đô la và kiếm được 65.000 đô la hàng năm trong 5 năm này, thì ROA của bạn là như vậy:
- ROA = 2,5 triệu USD + 65.000 USD * 5 2 triệu USD * 100% = 141,25%
Ngoài ra, nếu bạn hoán đổi các bất động sản chỉ bằng cách mua và bán, thì loại trừ thu nhập ròng hàng năm khỏi công thức này. Nếu bạn mua, sửa chữa và bán, thì thay vì thu nhập ròng hàng năm, bạn nên bao gồm các khoản lỗ liên quan đến việc cải tạo / đổi mới, tỷ lệ này sẽ làm giảm tỷ lệ phần trăm chứ không phải tăng.
Chỉ số tiền thuê dòng tiền
Đây là số liệu hàng tháng, cho biết số tiền bạn còn lại trong tay (nếu có) sau khi bạn có được tất cả các khoản doanh thu của mình và trích từ chúng tất cả các chi phí hoạt động của bạn. Điều đó thường sẽ không bao gồm khấu hao hàng năm và cho biết số tiền bạn thực sự nắm giữ hàng tháng. Trong ví dụ trên, dòng tiền hàng tháng của bạn sẽ là $ 30.000- $ 20.000 = $ 10.000.
Hoàn trả tiền mặt
Tỷ suất lợi nhuận thu được từ tiền mặt là sự tiếp nối của Dòng tiền chỉ với các chi phí liên quan đến khoản vay của bạn, mà bạn có trong trường hợp nếu bạn sẽ mua một bất động sản với số tiền đã cho vay. Trong ví dụ trên, giả sử bạn sẽ vay 1 triệu trong tổng số 2 triệu với lãi suất 4%, tương đương với chi phí khoản vay hàng tháng là 3.333 đô la, tiền mặt khi hoàn trả của bạn là 10.000 – 3.333 đô la = 6.667 đô la.
Hệ số tiền thuê gộp
Đây là một chỉ số cho phép ước tính gần đúng giá trị thị trường của tòa nhà với tất cả các giá trị thuê hàng tháng của nó. Nó sẽ phụ thuộc nhiều vào thị trường hiện tại và giá của các bất động sản có thể so sánh được. Có một số công thức để tính toán nó mà bạn có thể tìm thấy trên mạng.
Trên đây là 6 chỉ số quan trọng mà các nhà đầu tư bất động sản cần phải biết. Các chỉ số này sẽ giúp bạn lựa chọn chính xác tài sản để đầu tư, kiếm lời trong tương lai. Nhà Đất Club chuyên trang thông tin đầu tư bất động sản, nơi chia sẻ những kinh nghiệm đầu tư nhà đất từ các chuyên gia bất động sản thành công.
