3 quy tắc phân tích giao dịch bất động sản nhà đầu tư phải biết

Mọi thứ trong lĩnh vực bất động sản đều yêu cầu phân tích, và nó có đủ dạng – từ cực kỳ đơn giản đến cực kỳ phức tạp. Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ cùng các bạn tìm hiểu về các giai đoạn phân tích để đầu tư vào bất động sản, cũng như một số quy tắc chung mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để xem nhanh các giao dịch để quyết định có theo đuổi chúng hay không.

Ba giai đoạn để phân tích và quyết định giao dịch bất động sản

Trước khi đi sâu vào chi tiết phân tích giao dịch, hãy xem xét lý do bạn đầu tư vào bất động sản và vạch ra mục tiêu của mình. Dưới đây là ba giai đoạn giúp bạn phân tích một giao dịch nhà đất bất kì trước khi quyết định đầu tư:

Giai đoạn 1: Phân tích ngay lập tức

Ở giai đoạn này bạn thực hiện khảo sát bất động sản, kiểm tra tình trạng của bất động sản nếu như đó là nhà đất. Xem có đúng với mô tả hay không. Bằng mắt thường đưa ra những đánh giá sơ bộ về tiềm năng của tài sản. Xem các giấy tờ liên quan để đảm bảo về tính pháp lý.

Giai đoạn 2: Phân tích trước khi đám phán

Trong giai đoạn này, bạn đang sẽ xác định về mặt toán học xem tài sản đó có xứng đáng với một lời đề nghị hay không. Hãy chia nhỏ nó ra:

• Chi phí sửa chữa: Bạn có thể nhận được con số này bằng cách yêu cầu nhà thầu chuyên nghiệp ước tính hoặc bạn có thể tự mình xem xét tài sản, đánh giá nếu có kinh nghiệm về vấn đề xây dựng.
• Khả năng cho thuê: So sánh tài sản cho thuê hoặc tài sản tương tự với tài sản bạn đang có ý định đàm phán. Bạn sẽ kiểm tra các thuộc tính trong phạm vi một dặm xung quanh bất động sản của mình với các diện tích và tiện nghi tương tự như căn nhà bạn đang định mua.
• Tính toán chi phí hàng tháng: Ngoài khoản thế chấp (thường được chia thành gốc, lãi, thuế và bảo hiểm), chi phí này cũng bao gồm các chi phí như chi phí quản lý tài sản. Ngoài ra, còn tỷ lệ phòng trống và các vấn đề sửa chữa phát sinh trong quá trình sử dụng.

Lấy tất cả những thứ này và trừ chúng vào tiền thuê nhà, và bạn có dòng tiền hàng tháng của mình!

Khi bạn biết dòng tiền của mình trông như thế nào, bạn sẽ cần xác định giá trị của bất động sản để biết mình nên trả bao nhiêu cho nó. So sánh bất động sản với các bất động sản tương tự đã bán hoặc hiện đang bán để quyết định đàm phán mức giá hợp lý nhất.

Giai đoạn 3: Đàm phán và chốt deal

Khi bạn đạt đến giai đoạn này, dựa trên những phân tích ở hai giai đoạn trên bạn đưa ra mức giá phù hợp cho bất động sản đang có ý định đầu tư. Hãy sử dụng những kỹ năng đàm phán của mình để thuyết phục người bán. Thỏa thuận này có sinh lời không, hay nó sẽ đắt hơn giá trị của nó? Đây là giai đoạn ra quyết định.

3 quy tắc phổ biến khi phân tích các giao dịch bất động sản

Quy tắc 2%

Một trong những quy tắc phổ biến nhất được các nhà đầu tư bất động sản cho thuê sử dụng thường được gọi là quy tắc 2%— hoặc phép thử 2 phần trăm. Quy tắc này chia tiền thuê hàng tháng cho giá mua. Hầu hết các nhà đầu tư muốn con số này dao động trong khoảng một đến hai phần trăm, điều này cho thấy bất động sản sẽ mang về dòng tiền dương. (Đây cũng có thể được gọi là quy tắc 1 phần trăm, tùy thuộc vào thị trường và mức độ e ngại rủi ro cá nhân của nhà đầu tư.)

Ví dụ: Nếu một bất động sản cho thuê với giá 2.000 đô la mỗi tháng và chi phí mua là 200.000 đô la, thì:

• 2.000 đô la / 200.000 đô la = 1%

Phép tính trên không vượt qua bài kiểm tra 2%, nhưng nó đáp ứng chính xác bài kiểm tra 1 phần trăm.

Vì vậy, điều này có nghĩa là gì? Vì đây chỉ là một quy tắc chung nên không phải lúc nào cũng chính xác. Nhưng nhìn chung, tỷ lệ phần trăm càng cao thì dòng tiền càng tốt.

Quy tắc 50%

Mặc dù quy tắc 2% giúp bạn đưa ra quyết định nhanh chóng khi mua các bất động sản cho thuê tiềm năng, nhưng nó không thực sự dự đoán dòng tiền. Đối với điều đó, các nhà đầu tư thường dựa vào quy tắc 50%.

Quy tắc này nói rằng, trung bình và theo thời gian, một nửa thu nhập mà bất động sản tạo ra được chi cho chi phí hoạt động, là tất cả các chi phí liên quan đến việc vận hành một bất động sản cho thuê đang tiêu tốn- ngoại trừ khoản thanh toán khoản vay. Nó bao gồm thuế, bảo hiểm, tiện ích, sửa chữa, tỷ lệ phòng trống và các chỉ số khác…

Quy tắc 50% có thể giúp một nhà đầu tư nhanh chóng ước tính dòng tiền của một bất động sản cho thuê vì nó kết hợp tất cả các chi phí, ngoại trừ khoản thanh toán khoản vay.

Ví dụ: Giả sử một bất động sản cho thuê với giá 2.000 đô la mỗi tháng. Quy tắc 50 phần trăm nói rằng một nửa số này (1.000 đô la) sẽ được chi cho các chi phí. Điều này có nghĩa là bạn sẽ còn lại 1.000 đô la. Nhưng sau đó bạn cần phải thực hiện thanh toán thế chấp (trừ khi bạn trả tiền mặt cho tài sản).

Với 1.000 đô la còn lại, giả sử khoản thanh toán thế chấp là 600 đô la. Bạn còn lại bao nhiêu? 400 đô la.

• 2.000 đô la x 50% = 1.000 đô la
• đô la – 600 đô la = 400 đô la

Giá trị còn lại, hoặc $ 400, là dòng tiền ước tính của bạn.

Tất nhiên, ước tính 50% về chi phí hoạt động có thể thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào bất động sản.

Quy tắc 50 phần trăm giúp kiểm soát các nhà đầu tư bất động sản và nhắc nhở họ rằng có rất nhiều chi phí cộng dồn theo thời gian mà họ phải chi trả dựa trên dòng tiền từ bđs.

Quy tắc 70%

Đối với các nhà đầu tư bán buôn hoặc sửa chữa và bán lại nhanh thì quy tắc 70 phần trăm giúp họ xác định số tiền phải trả cho một bất động sản.

Quy tắc 70 phần trăm nêu rõ rằng số tiền cao nhất bạn phải trả cho một phi vụ đầu tư sửa chữa và bán lại có thể xảy ra là 70 phần trăm giá trị sau khi sửa chữa (ARV), bđs này sẽ được bán với giá khi tất cả đã được sửa xong, trừ đi chi phí sửa chữa. Vì vậy, nếu một ngôi nhà được bán với giá 300.000 đô la sau sửa chữa và chi phí sửa chữa là 50.000 đô la. Mức giá phù hợp để mua tài sản này:

• 300.000 đô la x 70% = 210.000 đô la
• $ 210,000 – $ 50,000 = $ 160,000

Theo quy tắc 70 phần trăm, số tiền cao nhất mà mà bạn sẽ phải trả cho tài sản này sẽ là 160.000 đô la.

Kết luận

Trên đây, Nhà Đất Club vừa mới chia sẻ với các bạn 3 quy tắc phân tích bất động sản trước khi quyết định xuống tiền đầu tư để hạn chế các rủi ro trong đầu tư. Chúng tôi hi vọng các thông tin trong bài viết sẽ giúp ích cho các bạn. Đừng quên theo dõi các bài viết về đầu tư nhà đất khác của chúng tôi trên website: nhadatclub.com.