Đầu tư vào bất động sản không hề đơn giản mà yêu cầu các nhà đầu tư cần có sự hiểu biết về thị trường và các thước đo giá trị để tính toán được lợi nhuận cho khoản đầu tư của mình. Tin tốt là tất cả các thước đo để đánh giá bất động sản đều rất dễ sử dụng và mỗi thước đo đều cung cấp thông tin có giá trị cho nhà đầu tư. Dưới đây là 10 chỉ số bất động sản quan trọng nhất để các nhà đầu tư nhà đất cho thuê sử dụng trong hoạt động kinh doanh của họ.
Dòng tiền
Dòng tiền là số tiền bạn còn lại vào cuối tháng, sau khi tất cả các hóa đơn đã được thanh toán. Nếu thu nhập cho thuê hàng tháng của bạn là 1.500 đô la và tổng số hóa đơn là 1.200 đô la, thì dòng tiền của bạn là 300 đô la mỗi tháng.
- Dòng tiền = Tổng thu nhập – Tổng chi phí
Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt thu được (CoC)
Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt thu được (CoC) là số tiền mặt bạn nhận được cho mỗi đô la đầu tư. Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt tính đến tất cả các chi phí hoạt động của bạn, bao gồm cả khoản thế chấp của bạn.
Để tính toán lợi tức CoC, chỉ cần chia số tiền mặt bạn nhận được mỗi năm cho tổng số tiền mặt đã đầu tư. Ví dụ: nếu bạn đầu tư cho một bất động sản cho thuê bằng cách trả trước 25.000 đô la và nhận được 3.600 đô la tiền mặt mỗi năm, Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt thu được của bạn sẽ là 0,144 hoặc 14,4%.
- Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt thu được (CoC) = Tiền mặt nhận được / Tiền mặt đã đầu tư
Tổng thu nhập hoạt động
Tổng thu nhập từ hoạt động kinh doanh (GOI) được tính bằng cách trừ đi số phòng trống ước tính và tổn thất tín dụng từ tổng thu nhập cho thuê tiềm năng của bạn, sau đó cộng vào các nguồn thu nhập khác.
Hãy sử dụng ví dụ một chung cư mini cho 3 gia đình thuê ở. Nếu mỗi căn hộ cho thuê với giá $ 1000 mỗi tháng, tổng thu nhập tiềm năng là $ 36,000 mỗi năm. Giả sử tỷ lệ trống là 8%, thu nhập cho thuê hiệu quả sẽ là $33.120 (36.000 đô la x 8% tỷ lệ bỏ trống = $ 2.880).
Thêm vào các khoản thu nhập khác, chẳng hạn như $ 100 nhận được mỗi tháng từ dịch vụ giặt là và GOI của bạn là 34.320 đô la.
Tỷ lệ chi phí hoạt động
Tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) cho biết chi phí đang được quản lý tốt như thế nào so với thu nhập nhận được. Để tính OER, hãy chia chi phí hoạt động của bạn cho thu nhập hoạt động của tài sản.
- Tỷ lệ chi phí hoạt động = Chi phí hoạt động / Tổng thu nhập hoạt động
Nếu chi phí hoạt động của một ngôi nhà là $ 14.400 mỗi năm và tổng thu nhập hoạt động hàng năm (GOI) là $ 18.000, thì OER là 80%. Nói cách khác, 80% thu nhập của bạn đang được sử dụng để trả chi phí hoạt động và thế chấp.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI)
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) đo lường số tiền mà tài sản tạo ra sau khi tất cả các chi phí hoạt động được thanh toán, ngoại trừ khoản thế chấp.
- NOI = Tổng Thu nhập Hoạt động (GOI) – Chi phí Hoạt động (không bao gồm khoản thế chấp)
Nếu một căn nhà cho một gia đình cho thuê tạo ra tổng thu nhập hoạt động hàng năm (GOI) là $ 18.000 và chi phí hoạt động (không bao gồm thế chấp) là $ 8.500, thì NOI là $ 9.500.
Tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ vốn hóa – còn được gọi đơn giản là tỷ lệ vốn hóa – ước tính lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản cho thuê bằng cách chia NOI cho giá trị thị trường bất động sản hoặc chi phí. Vì tỷ lệ vốn hóa khác nhau giữa các thị trường cho cùng một tài sản, nên tính toán tỷ lệ vốn hóa chỉ nên được sử dụng để so sánh các tài sản tương tự trong cùng một thị trường hoặc vùng lân cận.
- Tỷ lệ vốn hóa = NOI / Chi phí hoặc Giá trị tài sản
- NOI = Chi phí hoặc Giá trị tài sản x Tỷ lệ vốn hóa
- Giá trị tài sản hoặc chi phí = NOI / Tỷ lệ vốn hóa
IRR
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) – còn được gọi là lợi nhuận hàng năm – đo lường khả năng sinh lời tiềm năng của bất động sản cho thuê bằng cách tính đến chi phí mua và tiền bán hàng, các dòng tiền thay đổi trong suốt thời gian nắm giữ và chiết khấu theo giá trị thời gian của tiền (TVM).
Quy tắc 50%
Quy tắc 50% là một phép tính nhanh chóng và dễ dàng khác mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để ước tính chi phí hoạt động bình thường của một bất động sản, không bao gồm khoản thanh toán thế chấp. Chi phí hoạt động bao gồm các khoản như phí cho thuê và quản lý tài sản, sửa chữa và bảo trì, thuế tài sản và bảo hiểm.
Nếu một ngôi nhà tạo ra một khoản tiền thuê là 1.200 đô la mỗi tháng, chi phí hoạt động hàng tháng sẽ là khoảng 600 đô la, dựa trên quy tắc 50%.
- Chi phí hoạt động = Tiền thuê hàng tháng (Thu nhập hoạt động) x 50%
Quy tắc 70%
Quy tắc 70% được sử dụng cho các bất động sản yêu cầu cập nhật số lượng lớn, bởi các nhà đầu tư bất động sản mua đi bán lại và các nhà bán buôn bất động sản.
Các nhà đầu tư sử dụng quy tắc 70% để xác định giá ưu đãi tối đa cho phép (MAO) để đưa ra dựa trên chi phí phục hồi chức năng và giá trị ước tính của tài sản sau khi sửa chữa (ARV). Ví dụ: nếu chi phí phục hồi chức năng là 30.000 đô la và ARV ước tính là 165.000 đô la, MAO là 85.500 đô la.
- Giá tối đa cho phép = (Giá trị sau khi sửa chữa x 70%) – Chi phí phục hồi
GRM
Hệ số cho thuê gộp (GRM) được các nhà đầu tư bất động sản cho thuê sử dụng để ước tính giá trị tài sản. GRM được tính bằng cách chia giá trị bất động sản hoặc giá chào bán cho tổng thu nhập cho thuê hàng năm mà ngôi nhà tạo ra.
Công thức GRM không tính đến chi phí hoạt động hoặc thu nhập cho thuê bị mất do phòng bị trống. Nếu một ngôi nhà cho thuê với giá 1.200 đô la mỗi tháng (hoặc 14.400 đô la mỗi năm) và giá bất động sản là 114.000 đô la, GRM là 7,92.
- Hệ số cho thuê gộp (GRM) = Giá trị tài sản / Tổng thu nhập cho thuê hàng năm
Trên đây là những chỉ số quan trọng và công thức tính các chỉ số này, các nhà đầu tư bất động sản cho thuê có thể tham khảo để tính toán dòng tiền tiềm năng thu được từ bất động sản của mình. Hãy theo dõi website Nhà Đất Club thường xuyên để cập nhật cho mình những kiến thức đầu tư, kinh doanh bất động sản mới nhất.