Đất nền ven đô giảm giá 40 – 50% so với đỉnh, có nên đầu tư ở thời điểm này?
Đất nền tại vùng ngoại ô của Hà Nội đang trải qua một giai đoạn tăng cường mua bán, tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo rằng nhà đầu tư cần thận trọng do vẫn còn thiếu tính thanh khoản.
Thị trường đất nền ven đô đang dần ấm lên
Gần đây, theo quan sát của Nhà Đất Club, thị trường đất nền đang dần hồi phục sau khi lệnh cấm tách thửa và phân lô bán nền được nới lỏng. Tại nhiều vùng ven của Hà Nội và các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Ninh Bình, giao dịch đất đang bắt đầu hồi phục, mặc dù vẫn còn khá nhỏ lẻ.
Ví dụ, tại khu vực các xã Bình Yên và Tân Xã thuộc huyện Thạch Thất (Hà Nội), giá đất phân lô ven đường rộng 4-5m hiện đang dao động từ 16-20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 30% so với thời kỳ “sốt đất”. Riêng đất tách thửa bên trong ngõ chỉ còn từ 11-12 triệu đồng/m2, tức giảm 40-50% so với đỉnh điểm.
Đáng chú ý, các môi giới bất động sản, sau một thời gian “lặn lội” khỏi thị trường, hiện đang trở lại mạnh mẽ và tăng cường việc rao bán đất nền. Trên nhiều trang web bất động sản, thông tin về đất phân lô có giá từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng đang xuất hiện.
Đất nền gần khu công nghệ cao Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) rao bán cắt lỗ
Theo ông Nguyễn Đức Thắng, một nhà đầu tư bất động sản, hầu hết những người phải “cắt lỗ” trong thời gian gần đây là những nhà đầu tư không chuyên nghiệp hoặc những người không có khả năng tài chính đủ mạnh. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư lớn vẫn đang tận dụng cơ hội để đầu tư vào các vùng tiềm năng.
“Đất nền ven đô vẫn là một sản phẩm hấp dẫn cho nhà đầu tư Hà Nội vì tính thanh khoản và giá trị của nó. Không ít nhà đầu tư có tài chính đang sẵn sàng mua các lô đất lớn để tiến hành tách thửa trong tương lai,” ông Thắng nói.
Sau một thời gian phải tạm dừng hoạt động, chị Nguyễn Thị Hạnh ở Đông Anh, Hà Nội, đã quyết định trở lại công việc môi giới bất động sản gần đây. Theo chị Hạnh, trong hai tháng qua, thị trường đất nền ở vùng ngoại ô đã bắt đầu phục hồi một cách nhẹ nhàng. Tuy nhiên, hầu hết nhà đầu tư vẫn đang thận trọng và tiếp tục theo dõi thị trường.
Theo chị Hạnh, trong phân khúc đất nền giá rẻ, số lượng nhà đầu tư và người mua gần như tương đương. Những nhà đầu tư trong phân khúc này thường có khả năng tài chính không quá mạnh, họ có thể đầu tư nhỏ lẻ hoặc sử dụng đất ngay sau khi mua.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy rằng giao dịch đất nền có sổ và nhà ở kinh doanh dưới 2 tỷ đồng đang tăng lên đáng kể. Đặc biệt, các khu vực với hạ tầng đầu tư hoặc gần các khu công nghiệp đã tăng giá bán 5-7% so với quý trước.
Phân khúc đất nền này là điểm sáng duy nhất trong thị trường đất nền, vì đất nền giá từ 3 tỷ đồng/nền trở lên vẫn đang trải qua thời kỳ suy thoái.
Đất ven đô có tiềm năng tăng giá tốt nhưng nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?
Tiềm năng của đất nền ven đô vẫn tốt, nhưng theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần thận trọng vì thị trường hiện tại vẫn mang theo những rủi ro, đặc biệt về khía cạnh thanh khoản. Hơn nữa, thị trường đất nền phân lô, ở một khía cạnh, vẫn chịu sự chi phối của những nhà đầu tư lớn.
Ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, dự đoán rằng thị trường trong năm nay cung cấp cơ hội, nhưng nó vẫn còn mờ nhạt và thời điểm tốt nhất có thể xuất hiện vào năm 2024. Đất nền vẫn là một lĩnh vực có tiềm năng sinh lời cao, nhưng nó không dành cho tất cả mọi người và cần sự lựa chọn cẩn thận.
Tính thanh khoản đất nền phân lô ven đô còn kém
Ông Quang lưu ý rằng đất nền thích hợp cho hai đối tượng: nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua có sẵn tiền mặt. Những nhà đầu tư không chuyên nghiệp không nên “nhảy vào” thị trường, và nếu họ muốn tham gia, họ cần có dòng tiền dài hạn và một tầm nhìn đầu tư kéo dài từ 3 đến 5 năm.
“Căn cứ vào tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và cuối cùng giảm xuống còn 20%. Người mua nên tự tin trong việc đề xuống giá, và việc giảm 15-20% là hoàn toàn khả thi. Các tháng cuối năm nay và đầu năm 2024 có thể là thời điểm lý tưởng để thực hiện việc đầu tư,” ông Quang nói.
Mặt khác, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng thị trường đất đô thị và ven các thành phố lớn đã gần như bão hòa, và do đó, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi đó, giá đất ở các tỉnh và nhiều khu vực vẫn duy trì ở mức tương đối thấp, do đó biên độ tăng giá sẽ lớn hơn.
Tuy nhiên, lợi nhuận cao thường đi kèm với rủi ro lớn. Vì vậy, khi đầu tư vào đất ở tỉnh, nhà đầu tư cần định rõ thời gian chờ đợi có thể kéo dài từ 3 đến 5 năm hoặc thậm chí còn lâu hơn. Điều này chỉ phù hợp với những người có dòng tiền dư thừa và không nên sử dụng đòn bẩy tài chính.
